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新疆阿克苏房地产调研分析报告

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一、阿克苏市房地产市场概述

1、阿克苏市房地产市场的发展从2005年开始逐渐升温，经过近几年的发展，

逐步走向了开发多元化，住宅及商业项目纷纷等台，正步进入一个相对理性的发展

阶段，在国家各项政策出台的宏观因素影响下，房市逐渐转行用家市场，作为三线

城市，阿克苏的房地产市场由于特殊的地理原因，发展空间广阔，消费潜力巨大，

房价同比上涨按5%左右增速。在建及新建项目众多，房地产市场百花齐放。

2、阿克苏的城市规划处于老城功能换代升级改造阶段，逐渐向大中型城市的

发展模式靠拢，先优化城区，一大批新兴住宅项目实现功能升级换代，老式建筑正

在退出舞台，同时城市中心区大量的高层的兴建，使得城市化进程进一步加快。

3、由于阿克苏城市的规模，房地产市场的发展百花齐放，房市的区域性特征

不明显，购房户选择余地大，城市东南西北均是他们置业的目标，具有一定规模的

大型社区是购买的主体，如金桥现代城、新农时代花园、绿景星光苑、黄金海岸、

水韵明珠等具有一定规模的小区。

根据房市发展特征，我们大致将阿市划分为以下几个板块:以多浪河改造带为

基础兴起的多浪河高端板块(西部板块)，代表项目有黄金海岸、水韵明珠、怡和浪

琴阳光、成就御景湾等;以中心城区为主兴起的高层板块区，代表项目有金鼎华

府、金地美居、金桥现代城杰座、尚座、城市花园、金富康城等;以314国道兴起

的国道板块，如华鑫小区、都市怡景花园、银三角小区等、四季花园等;以城市东

部兴起的东部板块，代表项目有学府一号、百合名居苑等;

4、阿克苏以农业兴市，以农业经济的发展带动城市的发展，所以近年来通过

广泛招商引资及国家的对口扶持，旨在加快阿克苏地区的整体发展步伐，城市基础

设施建设全面起动，城区内道路规划立项的多达10多条，在这样的宏观背景下，

本市的房地产市场具有广阔的空间。

5、2010年全市上市项目总体量约350万?，其中以高层上市量居多，达156

万?，占总上市量的67%，后期有望持续增加，竞争加剧1

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互相争夺客源不可避免，高层住宅已被消费者所接受并广泛认同。

6、高层住宅销售价格区间上半年在2800——3600元/?之间，平均价位集中在

3200--3600元/?左右，销售价格超过3800元/?的左岸明珠/香邸，主要是根据开

发商开发项目的定位及人为炒作等因素抬高了售价，导致众多项目纷纷效仿，尽力

拉高售价;多层住宅销售价格在3100—4500元/?之间，处于高价位水平线，相比去

年同期有了较高上涨空间。

7、从销售方式上看，大多项目采用立体的人海战术，DM单海量派送成为销

售的重要手段，派发范围逐渐扩大，周边各县市、团场已成为争夺客源的重要

基地;同时老式传统的座销模式逐渐被取代，依靠几张楼书销售的模式正淡出舞

台，报纸、电视、户外大型看板、车体、刀旗已全面应用于房市营销，严酷的竞争

使得开发商的营销思路逐渐放开，一批内地、乌鲁木齐等营销公司进入本地营销市

场，为阿市的地产市场带来了清新的风格，逐渐步入成熟化。二、全市典型项目

调研分析:

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为了充分了解阿市住宅市场动态，我公司在全市范围内集中调研了具有典型代

表性的项目共20个，集中包括了高层、多层在建及在售住宅项目的详细情况，现

将调研情况总结如下:1、全市住宅在建及在售项目上市总量:

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调研项目上市、量累计345万?，如包含新增及续建项目，预计全市上市项目

总体量约378万?，其中以高层上市量居多，达280万?，占本次调研上市量的

85%。可以看出，本市住宅市场高层住宅已被消费者所接受认同，开发体量也比较

大。

本次调研部分高层住宅已于今年年底入住，体量约45万?，包括:吉祥花园、

金地美居、水韵明珠、绿景星光苑、学士名府等，也就是说，2011年上市竞争的

楼盘(含新增)总体量约在330万?左右。

2、价格水平:

高层住宅销售价格区间在3000—3600元/?左右，80%高层楼盘均价普遍在3000

元/?左右。4

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上市项目畅销户型对小户型的需求量有所提升，经济紧凑型两室及90?左右小

三室市场需求旺盛，表现出了良