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物业企业成本控制问题与对策

摘要：本文针对物业企业成本控制的常见问题与改进对策，结合理论

实践，在简要阐述物业企业主要成本的基础上，分析了目前物业企业成本

控制中常见的问题，并提出相应的改进对策。得出合理分配人力资源、建

立科学的预算体系、降低公共能源消耗、改革税务政策、强化物业管理成

本管控意识与服务意识等是提升物业企业成本控制水平主要途径的结论。

关键词：物业企业；成本控制；预算体系；公共能源

物业企业从结构上而言属于第三产业，是一种服务性行业，近年来，

我国社会经济不断发展，对服务业提出了更高的要求，物业企业之间的市

场竞争愈发激烈，集中度不断加剧。通过不完全统计，截止2022年10月

份，我国物业行业的平均利润率不足10%。服务业态包括：居民物业、商

业物业、公众物业、产业园区物业、医院物业等，虽然业态呈现一定的差

异性，但相对比较稳定，年利润率差异比较小。此外很多物业企业都比较

专注一项或者多项业态领域，一旦经营方向确定，在短期内很难大幅度改

变。基于此，物业企业必须进行全面、科学、合理的成本控制，才能获得

规模经济优势，实现持续发展。

一、物业企业的主要成本

物业企业在经营发展中涉及到很多成本，其中占比最大成本有三项，

包括：人力成本、维保成本、能源成本。从企业结构上而言，物业企业属

于劳动密集型行业，人力成本大约占成本的55%~60%之间。近十年以来，

我国物业管理行业一直处于维持微利的状态，2022年我国物业百强企业

的平均利润率不足10%。随着物业设备设施使用年限的增加，维护成本越

来越高，进一步增加了物业企业静经营成本。此外，在节能环保理念下，

物业企业需要从提升从业人员综合素质、构建智能经营模式等方面同时入

手，才能实现经济效益的最大化。提升设备日常管理力度，减少设备发生

故障的概率，降低维护成本；制定节能方案，降低能耗；积极引进先进的

计算机智能管理系统等是物业企业成本控制的主要内容。

二、物业企业成本控制的常见问题

(一)人力成本居高不下。物业企业属于典型的人力密集型企业，人力

成本占经营总成本的55%~60%之间，就目前发展现状而言，导致物业企业

人力成本居高不下的主要体现在以下三个方面：1)受到市场劳动力价格的

不断提升，使得物业企业人力成本不断上升；2)物业企业人员流动了非常

大，人员综合素质参差不齐，培训成本逐年增加；3)各个岗位设置不够合

理，人员冗余现象比较严重，虽然成本提升，但是物业服务水平比较低

[1]。(二)成本预算不够精确。业委会主要通过招标的方法来聘请物业公

司，因此，成本报价直接决定了物业服务定价的高低，如果报价过高则会

降低物业企业的市场竞争力，使得物业企业误差中标。如果报价过低，则

会影响物业企业的经济效益，甚至发生运营亏损等问题。此外，设施设备

日常维护保养不到位，导致维修成本无预算发展，但并没有达到动用大修

基金的条件，只能通过物业企业来支付维修资金，不但无法准确预测经营

成本，而且增加企业的财务风险。(三)能耗成本控制力度有待提升。能耗

设备主要由开发商向水电气部门进行申请，在后期运行中由物业公司全权

管理，水费、电费、煤气等都通过物业公司代缴。如果为商业项目或者工

业项目提供物业服务，则需要安装专用的变压器，能耗计量比较多，计量

规则也比较复杂。比如：中央空调的能耗、工业企业生产用电等需要单独

计算，如果能耗管理不到位，就无法收取准确的能耗费用，物业企业独自

弥补能耗支出。

三、提升物业企业成本控制水平的对策

(一)合理分配人力资源，降低人力成本。截止目前为止，我国共有物

业服务企业共计11.8万家，从业人员全国约904.7万人，物业从业人员

众多，综合素质参差不齐，智能化背景下，无论是商业写字楼，还是住宅

小区，对物业管理的技术化、知识化等都提出了更高的要求。物业行业属

于劳动密集型行业，合理配置人力资源对成本控制水平的提升有重要意义。

物业从业人员普遍具有年龄大、学历低等特性，再加上物业的特殊性，使

得物业企业人流量比较大。因此，在分配人力资源时，要充分结合物业企

业的实际发展情况和当地的经济发展水平。根据物业企业发展状况，合理

调整人力资源可在短期内降低人工成本，获得更多的经济效益，并通过改

善待遇和调整薪资的方法，留住高素质人才，提升物业企业的市场竞争了

[2]。通过合理应用先进的科学技术也可以降低企业人工成本，目前很多

物业企业在管理上仍然采用粗放式管理模式，智能化水平略显不足，通过

增加物业管理的科技含量，