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土地一级二级三级开发概念

土地一级二级三级开发概念

2013-01-2118:05:14来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次

土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围

内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆

迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内

的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件

(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发

土地一级开发一般工作程序

程序一：确定土地一级开发项目

程序二：确定一级开发单位

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）

程序五:办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

程序六:办理文物保护意见（根据联席会要去办理）

程序七:办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）

程序八:办理规划意见书

程序九：办理土地一级项目开发项目核准

程序十：取得征地批复(实施征地)程序十一：办理拆迁许可

证（实施拆迁）

“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是

由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者

由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

1.2土地一级开发的流程

土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规

划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国

有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管

部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土

地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要

包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、

储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、

规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项

目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、

交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹

措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织

实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开

发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定

开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管

理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负

责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并

组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率

不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机

构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市

国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及

交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相

应手续。

（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用

手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施

单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位

到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等

项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进

行验收，验收审核的内容：（1）审核土地一级开发成本；（2）组织

验收土地开发程度是否达到合同的要求；（3）根据委托合同支付相

应土地开发费或管理费；（4）纳入市土地储备库。

1.3土地一级开发中涉及的