哪些区域城投平台或更受益于城投收储？.docx

内容目录

TOC\o1-3\h\z\u参与“城投收储”政策的城市案例分析 5

部分指定试点城市基本情况介绍 5

八大试点城市之一：郑州 5

八大试点城市之一：重庆 6

八大试点城市之一：天津 7

部分非试点城市基本情况介绍 8

华南地区非试点城市之一：佛山 8

西南地区非试点城市之一：大理白族自治州 9

西北地区非试点城市之一：西安 10

参与“城投收储”政策的区域共性分析 11

“城投收储”政策落地的预计利好 17

展望“城投收储”前景，探究可能受益区域 18

风险提示 22

3/23

图表目录

图1：2018年至2023年试点城市商品房库存面积及增速（单位：万平方米；%） 13

图2：2018年至2023年非试点城市商品房库存面积及增速（单位：万平方米；%） 13

图3：试点城市常住人口数及十年间人口净流入（单位：万人） 14

图4：非试点城市常住人口数及十年间人口净流入（单位：万人） 14

图5：试点城市新建商品住房价格指数（上年同月=100） 15

图6：试点城市二手住房价格指数（上年同月=100） 15

图7：非试点城市新建商品住房价格指数（上年同月=100） 16

图8：非试点城市二手住房价格指数（上年同月=100） 16

表1：近三年郑州市政府财务情况（单位：亿元；%；pct） 6

表2：近三年重庆市政府财务情况（单位：亿元；%；pct） 7

表3：近三年天津市政府财务情况（单位：亿元；%；pct） 8

表4：近三年佛山市政府财务情况（单位：亿元；%；pct） 9

表5：近三年大理白族自治州政府财务情况（单位：亿元；%；pct） 10

表6：近三年西安政府财务情况（单位：亿元；%；pct） 11

表7：2024年6月试点城市商品住宅库存及去化周期情况（单位：万平方米；月） 12

表8：2024年6月非试点城市商品住宅库存及去化周期情况（单位：万平方米；月） 13

表9：政府收储及“以旧换新”政策推行城市名单统计 19

表10：2024年3月全国38城住宅租金回报率（单位：%） 19

表11：全国30个重点城市商品住宅存量及消化周期（单位：万平方米；月） 21

4/23

参与“城投收储”政策的城市案例分析

部分指定试点城市基本情况介绍

八大试点城市之一：郑州

2023年，郑州市政府引导国有资本平台郑州城市发展集团有限公司（以下简称“郑州城发”），通过子公司“城发安居”回购市场上去化缓慢、交付难度大的存量住房资产，并将其改造为保障性住房。截至2024年5月22日，郑州城发已累计收购了81个存

量项目，共计10.6万间房源，总建筑面积约428万平方米，总交易金额为338亿元，平

均收购成本为每平方米7897.2元，收购的项目将全部改造为保障性住房，已有3.27万间作为人才公寓投入使用。

2024年4月，郑州市启动了“卖旧买新、以旧换新”试行方案，计划收购10000套

旧房，其中5000套由郑州城发收购作为人才用房，另外5000套通过市场交易完成。截

至2024年6月底，城发安居已征集到9749套二手房源报名登记，经筛选符合条件的房

源为7425套，已完成2999套的现场勘验和价格评估，并签订了2637套收购协议。此外，

换房群众已累计完成733套商品住房的认购和网签。

地方政府财政收入方面，郑州市的财政收入整体有所减少，其中政府性基金收入下滑趋势明显；税收收入占比轻微波动，但整体保持在60%至70%之间，收入质量较高且较为稳定。2021年郑州市的一般公共预算收入为1224亿元，同比下降3%，2022年进一步减少至1130亿元，同比下降8%，2023年则回升至1166亿元，同比增长3%，总体呈

现波动中稳定的态势；2021年郑州市政府性基金收入为896亿元，同比下降15%，2022年大幅下降至521亿元，同比下降42%，2023年继续下降至388亿元，降幅减缓至26%，或主要系地产市场逆周期下行趋势影响所致。郑州市税收收入占比同样有所波动，2021年税收收入占比为68%，同比下降1pct，2022年下降至64%，同比下降4pct，2023年回升至67%，同比增长3pct。

地方政府债务负担方面，郑州市的债务情况有所恶化，城投有息债务规模较大且持续扩张，宽口径负债率及宽口径债务率均持续上升，其中负债率最高达到56%，尚保持在可控水平，而债务率却倍增至近500%，