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加油站资产评估

加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧.它是一种收益性物业，

为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括:无形资产（土

地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。也可以分为房地产、特

许经营权及配套的机器设备.加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。

加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，

这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本

法.

一、收益还原法:

加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以采

用以下两种方法:

1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益,结合周边其它类似加油站的历史经营情况

来推算加油站的客观收益;

2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益。经营成本

则可以从过去经营状况来计算.

评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机

器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即:

加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值—加油站配套机器设备

价值.

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来

经济利益的经济资源,脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额

收益.因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收

益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法,将被评估的无形资产的收益从总收

益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率

收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。

加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。

二、成本法：

加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值.

加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修

正法测算其宗地价格.

在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加

气站，位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收,加油加气混合站

按1500万元/个计收,根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别

为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。

加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。公式：房产价值=房产

重置价×成新率.

笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。

估价案例：对深圳市××区××加油站房地产价值进行评估

一、项目概况：估价对象位于××市××区,北靠××路,南临××路，西距盐田检查站约1

分种车程,距盐田港约5分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公

交车等车流量日益增大，地理位置优越。

根据营业执照（注册号××××××、执照号深司字××××××)及成品油零售经营批准

证书(油零售证书第×××号)确认，深圳市××加油站有限公司具备从事成品油零售业务资

质,经营范围：汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。

估价对象深圳市××加油站于2002年年底竣工，2003年1月23日试业,5月23日正式营业

至今。

目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物，地面安装9台加油机，设36支加油枪，加

油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架，临盐横路开口宽约400米，整个加油

站地坪全为混凝土，面积约1500平方米。地下安装8个油罐，每个油罐储存容量为5万公

升，总容量为40万公升，加油站储备有90＃、93#、97＃、98#四类汽油及0＃柴油，品种

较为齐全,现每天加油量约为5。5万公升左右。

××加油站土地面积1996。5平方米，建筑面积527.41平方米,建筑楼层2层，框架结构，

建筑物竣工日期2003年03月03日.

根据深房地字第××××××号《房地产证》确认深圳市××加油站有限公司为此次估价对

象的权利人;宗地号:××××××；土地用途：加油站用地；房屋用途:加油站；土地使用年

限：20年（2002—11—25至2022-11-24）。建购价款￥1，428，660.46元.

二、评估目的:向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。

三、评估基准日：二○○三年十二月三日。

四、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、