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文创产业园——类型分类、盈利模式和运营方式

文化创意产业园区是集文化创意产业与高新科技产业为一体，科技产业与文化产

业相互交融的新型经济园区。文创园是产业转型升级的重要举措、提升文化软实力的

有效手段、增加就业机会的有力支撑，应从明晰园区定位、健全激励机制、完善配套

设施等方面，推进文化创意产业园区的发展。基于文创园的复杂性，本文从类型分类、

盈利模式和运营方式三个方面对国内文创园的发展特点进行解析。

文创园的特点

复合性：

指的是它的综合性，可能包括了设计，商业，传产，交通，物流，农业，旅游，

工业，餐饮及住宅。也就是把以前的住宅，工业，农业，旅游，传产的开发，综合在

一起，形成一个超级综合开发体。

大规模：

就是因为它的综合性，他是一个超级综合开发体，所以规模是土地面积都会很大。

动辄几千亩甚至上万亩，几乎就是新市镇，新市区的开发。

基于文创园的复杂性，本文从类型分类、盈利模式和运营方式三个方面对国内文

创园的发展特点进行浅析。

文创园可分为四类

国外学者大多根据文创园的功能定位，将其分为四种类型：产业型、机构型、博

物馆型、都市型。

而我国文创园的发展还处于初期，存在定位不清晰、产业同质化等问题。结合我

国实际情况，学者主要从园区依附的角度对文创园的类型进行划分。

1、以旧厂房为载体。

城区中由于旧厂搬离后而闲置、废弃的旧厂房，因其宽敞明亮的空间及廉价的租

金，或面临闲置空间再改造的境遇，往往成为文创园的诞生地。我国较早出现的北京

798艺术区（大山子艺术区）便是依托朝阳区酒仙桥路798工厂的老厂房；上海泰康

路210弄的“田子坊”创意产业园区的载体是上海20世纪30年代最典型的弄堂工厂群。

将旧厂房改造成文创园是当前文创产业集聚区的主要形式，利用现有建筑创造文创平

台既保护了历史文化遗产，又能将文化产业与工业历史建筑保护、文化旅游相结合，

是建筑价值、历史价值、艺术价值和经济价值相结合的良好典范。

2、以大学校园为依托。

大学是技术的发生器和各类人才的聚集地，也是开放的社区和提供多元文化的场

所，往往成为文化创意的中心。近年来，许多高校从城区迁往城郊，原校址的教室、

宿舍、校办厂房闲置，依托大学校园发展文创园也成为大学生自主创业、课外兼职的

重要途径。

3、以高新技术产业园区为依附。

由于高新技术产业园区内高新技术产业发达，高校、科研机构、高科技企业聚集，

科技与文化相结合的智力型人才众多，适宜发展文化与科技结合的文化创意产业。

4、以传统特色文化街区为载体。

属于这种类型文创园的主要有两种情况：一是依托修缮保护后的传统历史文化街

区，充分发挥其文化底蕴深厚、文化氛围浓厚的优势，开发特色文化创意产业；第二

种是依托自然风景区，将旅游和文创有机结合。

文创园区的三种典型盈利模式

文创产业园如何实现盈利？园区盈利模式从1.0到3.0”模型，文创园区的盈利模

式目前主要有三种：

1、通过房地产出租或销售获取租售收益——1.0模式：出租文创园区内的办公空间、

商业空间，获取租金收益；在园区内或园区周边开发配套住宅项目，获得房地产销售

收益。

2、通过提供运营服务获取服务收益——2.0模式：为园区内企业提供基础物业服务、

人才培训服务、活动策划服务、品牌推广服务等产业服务，获取服务收益；运营成熟

的文创园区，还可以通过轻资产输出品牌、管理等，托管运营其他园区获取服务收益。

3、通过产业投资获取投资收益——3.0模式：通过设立产业基金、园区基金等，投资

孵化优质的文创企业、园区物业资产等获取投资收益。

目前我国大多数文创园区还是处于较为传统的重资产开发1.0模式，主要依靠房

地产销售或自持物业出租来获取收益；也有锦和商业、德必文创等“二房东”走轻资产

运营模式，通过对文创园区进行升级改造、受托运营来获取出租收益、服务收益；还

有首创郎园这种“轻重结合”模式，一方面通过自持园区物业空间获取出租收益，另一

方面通过文化内容运营、文化活动运营获取服务收益。

文化创意产业园如何有效运营？

1、合理的产业定位。

园区规划建设者必须反思如何对产业园区进行合理定位，从目标和路径上划定

园区的发展方向。准确合理的定位必须考虑两方面内容，一是城