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“带押过户”情况及存在的风险

近日，多地楼市新政中提及二手房交易“带押过户”。与以往的“先赎楼再过户”模式不同，“带押过户”中，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，简化了交易流程，降低了交易成本。但是，目前各地在“带押过户”的落地实行中，仍有一定的优化空间，尤其是对于风险的把控尤为重要，需避免出现“一房二卖”、抵押权悬空等问题，维护各方当事人合法权益，保障金融安全，目前来看主要有五方面的风险：

一是业务办理受限。老抵押和新抵押如果是同一个银行，相对好操作，如果不是同一个银行就相对比较麻烦。因为房贷属于优质资产，如果在房产解除抵押后，买方选择在其他银行办理抵押，那么对原抵押银行来讲贷款就发生了流失。如果没有老抵押银行的同意，是无法实现带押过户的，银行不同意办理，就只能先将原贷款结清。而新按揭贷款保证老抵押对应的债权不落空，要及时偿还或提存，都需要做好细节控制。

二是地区房子受限。并非所有城市的房子都支持办理带押过户业务，且不同地区提供的带押过户办理模式也各不相同。即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现，具体办理要求和模式可以咨询当地银行。

三是存在一定的操作障碍。例如买家首付款不足以偿还卖家贷款的话，可能就无法顺利办理带押过户，或者带押过户材料提交给银行，但是房本还在原房主手上，原房主可以趁此进行二次抵押，甚至进行一房二卖。

四是交易期间房屋被查封。交易过程卖方抵押解除前，若卖方出现无法偿还到期债务的情况，银行有权要求查封、拍卖、变卖房屋，这将对买方造成不利影响。此时，买方的购房款可通过公证处提存专用账户原路返还，但是解除买卖合同较复杂，需耗费大量时间。

五是有提前偿还贷款的可能性。交易过程中卖方抵押解除前，若房屋出现重大且不可挽回的价值损失，触发提前还款的情形，从而导致其承受较大的还贷压力。

因此，建议：一是买房要核实抵押合同有无禁止转让的约定。买方需注意到房管登记部门查询核实抵押合同有无禁止转让的约定，不能以卖方口头说明为准，避免出现付了款却过不了户的情况发生。二是买方务必注意流程控制。把涉及到的新、旧银行之间的沟通落实到位，可以请律师陪同签约与履约把关。三是贷款银行完善更及时响应的应急制度。推动登记部门与金融机构、跨行金融机构间的业务协同与系统融合，实时共享信息，出现上述情况是及时暂停登记手续，把控好收款节点与完成登记节点的节奏，尽量缩短办案时间，以防止原抵押权被悬空，确保权益实现。