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国家统一法律职业资格考试主观题分类模拟194

一、

案情：上海炒房一族，耿某与幸某按份共有一套房屋，各占50%，登记在耿某名下。双方同意在房（江南博哥）屋出卖前，将该房屋出租给陈某，租期三年。进过耿某、幸某的同意，陈某对房屋进行装修。装修结束后，经营过程中，因生意红火，陈某擅自对房屋门面进行了扩建。租期结束，装修物现有价值1万元。

??后两人产生纠纷，幸某办理了异议登记。异议登记后的第三天，耿某将房屋市场价出卖给田某，并去不动产登记机构办理过户登记。

??问题：

1.?如果幸某将自己的份额转让，陈某是否有优先购买权?为什么?

正确答案：

陈某没有优先购买权。

[解析]《物权法解释(一)》第12条规定，按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。份额对外转让，有优先购买权的主体是其他按份共有人，而不是承租人。所以承租人陈某没有优先购买权。

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2.?如果陈某未经耿某和幸某同意，擅自装修，则应如何处理?为什么?

正确答案：

出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

[解析]《合同法》第223条第2款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

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3.?陈某经耿某和幸某同意装修，若租赁合同无效，则应如何处理?为什么?

正确答案：

未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

[解析]《城镇房屋租赁合同解释》第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

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4.?陈某经耿某和幸某同意装修，若租赁合同因出租人违约导致合同解除，应如何处理?为什么?

正确答案：

承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

[解析]《城镇房屋租赁合同解释》第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附舍的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。

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5.?陈某经耿某和幸某同意装修，租赁合同到期，陈某是否可以要求出租人补偿装修费用?为什么?

正确答案：

不可以。

[解析]《城镇房屋租赁合同解释》第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

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6.?耿某和田某到不动产登记机构申请过户登记，登记机构是否准许过户?为什么?

正确答案：

应当准许过户。

[解析]《不动产登记暂行条例实施细则》第84条规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

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7.?田某是否能取得该房屋的所有权?为什么?

正确答案：

不能。

[解析]根据《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《物权法解释(一)》第16条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(1)登记簿上存在有效的异议登记；(2)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(3)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(4)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；(5)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。耿某是无权处分，而田某知晓该永恒存在异议登记，属恶意，即使办理了过户登记，不符合善意取得的构成要件，故不能取得房屋的所有权。

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二、

案情：张某欲寻找一处瑜珈授课的场所，遂与甲公司于2010年4月12日签订了房屋租赁合同。根据该合同，甲公司将其沿街二层楼房出租给张某，租赁期限为30年，自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万元，张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租，以后