对北京房地产开发市场现状的评估和分析.docx

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对北京房地产开发市场现状的评估和分析

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房地产业是国民经济的重要组成部分，由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展对经济增长发挥了巨大的促进作用。近年来，房地产业对经济增长的作用不断增大。1978～2005年期间我国房地产业年均增长11.4%，近年来，在我国每年国民经济的增长指数中，由房地产拉动平均为2.39%，占我国GDP年均增长的1/4。在我国城市建设中，房地产业的发展已经起着举足轻重的作用。

但是，当前房地产市场投资出现了过热的现象，存在一系列深层次的矛盾和问题，中央的宏观调控政策还没有达到预期的效果，宏观调控工作正处于十分关键的时期。

北京是全国房地产业发展最早、规模最大的城市。近几年，借申办2008年奥运会成功的东风，北京的房地产取得了突飞猛进的发展，全国的资金都涌向北京。然而，全国房地产业所表现出来的问题，北京也存在，北京的房价多年来居全国之首，房地产投资在全社会投资中的比重是全国最高的。因此中央实施的宏观调控对于北京的房地产业来说，也是十分必要、十分及时的。为贯彻落实中央宏观调控政策，加强对北京房地产开发市场现状的评估和分析就显得十分迫切。

一2006年中央的宏观调控政策和北京市的现实举措

（一）近年来我国已经出现房地产过热现象，危及国民经济的正常运行

从1998年开始，我国房地产业进入了新一轮快速增长期。几年来，房地产业取得了飞跃发展。2005年，全国房地产商品房在施面积已达到16.28亿平方米。房地产完成投资15759亿元，商品房竣工面积48793万平方米，商品房销售额18080亿元。房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善人民生活和居民住房条件等，都发挥了重要作用，为我国经济发展做出了特殊贡献。但是，房地产业也是一柄双刃剑，适度平稳发展会拉动需求，促进国民经济发展。而过热发展，透支国民经济和购房者的承受能力，就可能引发金融危机和社会危机。近几年来房地产发展已经出现过热现象，造成我国煤电油运、土地资源、水资源和各种资源全面紧张，还积累了金融风险。大量土地被圈占闲置，其中包含很多违法征地，使我国耕地面积大幅度减少，同时房价飞涨。国家统计局统计显示：近几年来商品房价格上涨幅度远高于全国物价上涨指数。2005年全国房价上涨15.2%。北京市商品住宅平均价格则比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2%。进入2006年，房价继续上涨，10月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，其中北京以10.7%的涨幅名列首位。十几年来，北京商品房平均房价已经上升了4倍多，而且近几年来一直在高位中继续攀升，引起了社会各方面的关注。高房价已超出了广大人民群众的经济承受能力，将削弱中国城市竞争力，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间，必将酿成严重的社会问题，危及我国国民经济的良性运行。如果以房地产为支柱产业并将其推向极端，给经济和社会带来的影响是不言而喻的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期困境和问题定会随之而来。所以，近几年来，中央连续出台了大量对房地产的宏观调控政策，2005年更是出台了力度很大的“国八条”、“新八条”和七部委稳定房价的“新政”。但是中央连续出台的一系列宏观调控政策并未完全发挥出应有的作用，房价仍在上涨，固定资产投资和房地产投资依然过热。所以进入2006年，政府的宏观调控力度进一步加大。

（二）2006年中央从全国经济和谐发展出发又出台了一系列新的宏观调控政策

2006年是国内房地产市场出台政策最多的一年。在过去几年中央连续出台大量宏观调控政策仍未达到预期效果的情况下，进入2006年，中央的宏观调控力度进一步加大。继上半年出台国务院“国六条”和建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，做出“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”等严厉规定之后，下半年中央进一步加强了以经济和法律手段为主导的宏观调控，又连续出台了一系列政策：如《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》等等。并专门成立了国家土地督察机构。

7月24日，经国务院同意，建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。要限制外资进入房地产，限制外资炒楼。

8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》。通知要求，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。

8月19日央行再次提高了存贷款利率。

9月5日，国务院又发布了《