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对个人住房担保贷款提前还贷行为的分析(一)

【摘要】现个人向银行贷款买房，并以该房屋的相关权利作为担保已

经成为中国个人买房的一种最普遍的方式。近来，受各方面因素影响，

这种贷款中提前还款已经成为一种热潮。本人从个人住房担保贷款的

法律本质出发，分析了提前还款热的原因和表现形式，同时以财务分

析工具，对于提前还款应认定有效这一结论进行了原因探究。

【关键词】按揭贷款担保效力净现值

中国人素有重土安迁的心理，能拥有一套自己的住宅被许多人视为一

生中最重要的事情之一。但是中国现今的住宅情况却不容乐观。由于

我国人口数量多，区域、城乡人口分布不均，导致城市房价居高不下。

90年代后，市场经济进一步走向成熟，许多国有单位在转制的同时，

逐渐取消了福利、半福利分房，房屋已成为商品，参与到市场流通当

中，房价也在市场机制的作用下一再攀升。购买一套普通住宅所需要

的金额已为普通的中等收入的家庭所难以一次性承担。在这种形势下，

向银行贷款买房，并以所买之房的相关权利作为担保，成为了大多数

民众的首选。

但是，不可否认，个人住房担保贷款以其新颖独特的运作方式给大众

带来诸多便利的同时，也存在其自身固有的弊病。近来，各地纷纷出

现的“提前还贷”的争议，即属此类。所谓提前还贷，是指借款人在约定

的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。

一、对个人住房贷款提前还款的分析

个人住房贷款，即按揭，是舶来品，进入我国仅有十年左右时间，并

且我国属于大陆法系，与之起源国家——英国的法律体系有较大的不同，

对其的的容纳难免会有疏漏之处。在司法实践中，个人住房贷款暴露

出了一些固有的弊病。其中，提前还款即属其中的一个争议点。

1、个人住房贷款提前还款的含义。在贷款业务中，最常见也是最棘手

的问题莫过于贷款期限届满之后，贷款人不愿或没有能力偿还贷款。

但是这两年的个人住房贷款出现了相反的现象，同样使银行难以处理。

那就是购买住房的贷款人提前还款的行为。

２、个人住房贷款提前还款的原因。纵观这两年以来提前还款行为的

背景，笔者认为，大量促使个人住房贷款提前还款的原因如下：

（1）家庭收入的增加。我国近两年来GDP持续增长，这意味着家庭收

入在不断地增加，而且增加速度越来越快。个人或家庭有更多的余力

来偿还贷款。

（2）我国利率持续走低是直接动因。2002年2月以来我国已连续八次

降息。2002年2月21日这次降息后，个人住房抵押贷款较上次调整前

利率又下降了0.54%，下降幅度较大。一方面，由于个人住房抵押贷款

市场利率的下降使得借款人能够以更低的成本融通资金。另一方面，

由于连续八次降息后，我国贷款利率水平已经很低，再度降息的空间

很小。因而，借款人将未到期的“高利率贷款”置换为“低利率贷款”就成

为理性的选择。

（3）国有企业、单位虽然将房改纳入体制改革之中，但是大多数单位

并没有完全放手住房福利，而是选择了住房公积金的货币补贴方式，

这使得个人手中所能拿到的金钱大量地增多，还贷能力也相应地提高。

（4）从心理角度而言，中国人并不像西方人，习惯于“今天花明天的

钱”，靠贷款过日子。“寅吃卯粮”会给大多数传统的中国人带来心理上

的压力。在“无债一身轻”的心理作用引导下，大多数人选择提前还款。

二、个人住房贷款提前还款的法律效力

个人住房贷款提前还款的法律效力究竟如何？我国法律并没有具体条

文对之进行规范，贷款合同中也通常只会对滞期还款进行规制，而对

提前还款常常遗漏。对其效力，理论界多持“违约”或者“有效”两种截然

不同的看法。笔者认为，应当认定这种行为是有效的。原因如下：

１、由公平角度出发。贷款的种类有很多种，但是仅就个人住房贷款

而言，当事人一方——借款人为商业银行，另一方——贷款人多为中等

或中等以下收入的平民。这一点不难理解：试想，真正有能力能够一

次性付清房款的富人们又怎么会选择贷款买房呢？所以一方面是财大

气粗的银行，另一方面是平民，贷款条件的制定、实行，几乎全部都

由银行掌握。这就是为什么贷款合同条款的组成多为格式条款的原因。

另外，在个人住房贷款的另一层法律关系——抵押担保关系中，贷款方

是以房屋所有权或者所有权的请求权作为担保，而房屋对于贷款买房

的平民的重要性自然不言而喻，在这种条件下，银行可以说是完全掌

握了担保法律关系、贷款法律关系的主动权，因此它也已经有比贷款

人更多的自由和可能性来制定有利于自己的贷款、抵押担保条件。在

这种情况下，针对疏漏的提前还款这一点，应当作出有利于贷款人——

社会弱者的解释。否则有悖公平。