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投资性房地产转换的会计处理

投资性房地产与固定资产的转换以及投资性房地产成本计量模式与

公允价值计量模式之间的转化，在各种考试中都会涉及。尤其在实务中

操作，需要尤为关注。下面是yjbys小编为大家带来的投资性房地产转

换的会计处理的知识，欢迎阅读。

?投资性房地产转换的会计处理

?日前，一则《因涉房固定资产成本法入账16家上市银行隐藏房

产3万亿元》的报道甚是夺人眼球。据报道统计，截至2014年年底，

上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行

都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%至7%的速度进行减值。

?大致测算，即使按照最保守的估计，这部分资产的真实市价也将

达到2.2万亿元，其账外隐藏的私房钱可能达到3万亿元。该报道称,上

市银行有一笔如此大的巨额财富长期沉睡且未能反映在会计报表中，而

这笔财富正是其房地产资产的巨额增值部分。对于求钱若渴的上市银行

来说，是故意隐匿这笔财富，还是不得已而为之。本文从会计的角度，

案例解析一下固定资产与投资性房地产的计价模式对上市GS财报的影

响。

?固定资产与投资性房地产的区别

?《企业会计准则第3号投资性房地产》规定，投资性房地产，是

指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产

应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括:已出租的土地使用

权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

?《企业会计准则第4号固定资产》规定，固定资产是为生产商

品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的

有形资产。

?根据以上定义，不难发现它们的区别主要有：一是持有的目的不

同，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有;投资

性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有。二是包含的

范围不同，投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增

值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

?此外，下列各项不属于投资性房地产:一是自用房地产，即为生

产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;二是作为存货的房地

产。所以固定资产与投资性房地产之间的转换，需要严格注意以上限

制，操作适当便会左右逢源，善用者则能更好地体现管理者的意图，或

者更能体现会计的实质，使报表准确反映企业信息。否则，用之不慎，

便会左右两难，难记后果。

?据《因涉房固定资产成本法入账16家上市银行隐藏房产3万亿

元》的报道，银行虽然拥有大量的房地产资产，只要该部分资产银行仍

然在经营使用，那就仅仅只能作为生产资料要素来看，其使用价值是不

变的。若不打算出售，只能是自用房产作为固定资产采用成本法进行计

量，即使银行拥有大量黄金地段房产，市价翻倍。若以自用为目的，而

不是为了赚取租金、获取升值，也只能作为固定资产按成本模式计量，

不得转为投资性房地产按照公允价值进行计量，所谓的隐藏房产3万亿

元也只能是一厢情愿的美好憧憬。

?投资性房地产的计价模式

?所谓公允价值，亦称公允市价、公允价格，是指熟悉市场情况的

买卖双方在公平交易的条件下确定的价格，或无关联的双方在公平交易

的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。

?一般情况下，企业通常应当采用成本模式计量投资性房地产。如

果要采用公允价值计量的，需要满足两大条件：一是投资性房地产所在

地有活跃的房地产交易市场;二是企业可以从活跃的房地产交易市场获

得同类或类似房地产的市场价格及相关信息。

?投资性房地产，可以选择用成本模式计量，也可以选择用公允价

值模式(可简单理解为市价)计量。但只能二选一，不可并存。选择成本

模式计量的，可以改为公允价值模式计量。选择公允价值计量的，不允

许改为成本模式。所以公允价值的使用应慎之又慎，否则将令你左右为

难，悔不当初。

?投资性房地产以成本模式计量，与普通的存货或者固定资产一

样，按时计提折旧，属于比较谨慎的会计政策。投资性房地产以公允价

值模式计量，不再计提折旧和摊销，直接将其公允价值变动计入当期损

益，影响当期利润。市价的涨跌冲击着公允价值计量的投资性房地产的

账面价值，抑或浮盈，抑或浮亏，只不过是表上游戏，如此纸上富贵，

不过是海市蜃楼，不太实在。

?所以，财报中埋着的是地雷还是私房钱，一方面与上市GS计

量模式有关，而采用何种计量模式，受GS管理者意图等因素影响。另

一方面，股民等报表使用者应有一定的财报分析知识，知己知彼，防患

于未然。

?以投资性房地产为例，《因涉房固定资产成本法入账16家上市

银行隐藏房产3万亿元》报道，如果银行的房产未来并不一定都长期自

用，若银行的物理网点能够被电子