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土地增值税清算程序与清算方法

一、土地增值税的清算程序

土地增值税的清算程序大体分为六步:

1.清算前的准备工作;

2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编

制;

3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;

4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制;

5.土地增值税的审计鉴证;

6.土地增值税的申请清算。

二、清算前的准备工作

土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对

清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算

的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括:

(一)清算范围的界定:

1.明确清算项目及其范围。

2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。

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4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中

普通

住宅与非普通住宅的收入和支出。

5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单

位进

行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。

6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。

7.明确清算项目的起止日期。

(二)应当搜集、整理如下资料:

1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。

3.银行借款合同及借款计息清单。

4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其

他证

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明资料。

5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。

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6.与转让房地产收入有关的其他证明资料,为编制《房产销售收入统计表》做

准备。

7.与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资

料。

8.项目竣工决算报表和有关账簿。

9.土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。

10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。

三、清算项目销售收入的计算

(一)商品房销售合同与销售发票核对,特别要注意合同面积和实测面积。

(二)销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。

(三)正确划分预售收入与销售收入,并与《预售收入备查簿》核对,防止影响

清算

数据的准确性。

(四)将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资

人、抵偿

债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应当做视同

销售房地产处理,编制《开发产品视同销售明细表》。

(五)复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定,折扣与

折让

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的计算和会计处理是否正确。

(六