房地产行业财政发力对地产有哪些影响？.docxVIP

正文目录

财政政策针对地产持续发力 3

财政持续发力，助力推动地产行业企稳 3

新一轮收储拉开序幕，明确资金来源和收储主体 3

存量土地处置持续松绑，专项债首次对土储扩围 4

普通住宅认定从放松到取消，减免土地房产交易税费 6

化风险、优供给、促需求，本轮财政工具三箭齐发 7

从房企报表出发，专项债收储存量房势在必行 9

典型房企现房库存占比自2020H以来爬升 9

部分小体量未出险/民营房企，面临高企现房库存压力 10

已出险和未出险房企的现房库存占比分化 10

不同所有制房企的现房库存占比分化 11

投资建议 12

风险提示 12

图表目录

图表1：本轮保障房收储政策梳理 3

图表2：近期存量土地相关政策梳理 4

图表3：专项债投向扩大范围的历程 5

图表4：历年专项债禁止类内容梳理 6

图表5：近期调整享受税收优惠的普宅政策梳理 7

图表6：2024年10月12日财政部地产相关财政政策梳理 8

图表7：A股上市房企现房占总库存比例提升（亿元，%） 9

图表8：整体法-区分是否出险房企的开发产品/(开发成本+开发产品) 10

图表9：算术平均法-区分是否出险房企的开发产品/(开发成本+开发产品) 10

图表10：整体法-分企业所有权性质的开发产品/(开发成本+开发产品) 11

图表11：算术平均法-分企业所有权性质的开发产品/(开发成本+开发产品) 11

财政政策针对地产持续发力

2024年9月底央行、金融监管局、住建部发布系列政策推动房地产行业“止跌回稳”，包括降低存量房贷利率、统一最低首付比例、优化保障性住房再贷款、延长相关政策时限、支持收购房企存量土地等。10月12日财政部宣布多项财政政策，运用地方政府专项债券、专项资金、税收等财政工具，支持存量房与存量土地收购，减免房地产交易相关税费。

财政持续发力，助力推动地产行业企稳

新一轮收储拉开序幕，明确资金来源和收储主体

复盘23年底以来的新一轮收储政策，着重解决资金来源和收储主体两大问题。

2023年底以来多部门联合推出新一轮收储，主要解答“收储资金从哪来”和“收储主体是谁”两大问题。

收储主体方面，2024年5月17日、6月12日、6月20日的会议中，住建部明确收储主体，分别指出支持政府、地方国企、县级以上城市开展收储。

收储资金来源方面，5月17日、9月24日会议中，央行拟设立3000亿元保障房再贷款，并提高央行再贷款比例至100%，为地方国企收储提供资金支持。

本次财政政策明确提出，利用专项债收购存量商品房。10月12日财政部提出两大财政政策工具解决收储资金来源，利用专项债收购存量商品房以用作保障性住房、使用保障性安居工程补助资金。此提法自2014年政府专项债诞生后，首次明确提出可利用专项债收购存量商品房用作各地保障性住房。

图表1：本轮保障房收储政策梳理

数据来源：中国政府网、中国人民银行、财政部、住建部、新华社、财联社，

存量土地处置持续松绑，专项债首次对土储扩围

针对闲置存量土地的处置方式松绑。5月17日以来自然资源部宣布将出台处置盘活闲置土地政策措施。从政策表述侧重点上，针对闲置存量土地，不再一味要求

加快开发、无偿收回和规划条件不得调整等，而是更偏松绑、放活、简化。

本次财政部会议首次明确允许专项债用于土地收购，土地用途不限于保障房。5月17日、6月27日自然资源部宣布将通过专项债支持收购存量土地用于保障房。2024

年10月12日，财政部允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收闲置存量土地或用于新增土地储备项目。本次财政部的政策表述中，没有专门提及土地储备必须用于保障房建设，专项债可投的土地储备范围扩大。

图表2：近期存量土地相关政策梳理

数据来源：财政部、自然资源部、中国政府网，

专项债投向随社会经济发展要求调整扩围。地方政府专项债券诞生于2014年。

2019年之前，地方政府专项债券支持的投向领域集中在棚改、收费公路，2019年扩大至包括交通基础设施、能源、农林水利、环保、民生、冷链物流、市政园区“七大领域”，2021年增加国家重大战略项目和保障性安居工程，2022年增加新型基础设施和新能源项目。

图表3：专项债投向扩大范围的历程

数据来源：中国政府网、财政部、人民网、新华社，

2021年“禁止清单”曾明确专项债禁止投向房地产项目，本次财政政策打开专项债投向存量土地先河。2016年起，相关政策文件开始提及专项债禁止类内容。2016

年明确专项债应用于资本性支出，不可用于经常