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建工佳苑项目营销推广方案

一、楼市分析

1、楼市总述

经过对平顶山楼市近一周纵观和深度调查，我们发觉平顶山现在楼市还处于市场开发成长阶段，市场整体操作和运作还不够成熟，还存在很多不规范地方。不过现在市场开发速度和水平上升比较快。整体市场发展前景比较大，首先消费水平和收入全部会提升，其次住宅高需求量，经过对部分消费者走访发觉大家存有购房意向，而且百分比还很高。两年后平顶山楼市将迎来比较火热开发局面。

2、楼市开发特点

⑴房地产开发市场逐步成熟

经过进一周调查，我们感受最深是平顶山楼市和1年前相比已经有了很大提升，市场开发理念、产品设计水平全部有了很大提升。以前开发商开发理念比较落后，对住宅了解比较简单，对住宅了解比较窄，还停留在单一生活上；部分开发商即使已经比较关注住宅户型、建筑风格、小区配套、景观设计，只是利用面比较窄。而部分现在正在开发项目，开始从小区规模、产品户型设计、景观计划、营销包装及市场推广等方面下大力气，开发理念正逐步走向成熟，尤其是外地开发企业、营销企业进入，愈加紧平顶山房地产快速发展。

⑵开发区域比较集中

纵观平顶山现在楼市开发能够说比较集中，大多分布在市中心比较繁荣地段，而出在城郊开发地段还是市场空白点，这和当地城市发展建设和大消费需求有直接关系，据我们估计平顶山楼市开发近两年还是关键集中在市中地点，不过伴随城市框架拉大和西进东扩整体发展计划，未来房地产市场将会集中在西区。

⑶没有形成楼盘关键

楼盘关键竞争力是项目站稳市场，取胜市场关键原因，尤其是在市场比较猛烈情况下。而现在很多项目还是依靠地段优势推进销售。是地段好坏过去曾经作为成功是否定律，即使现在地段项目开发上仍然起着相当关键作用，但已经不是决定性作用；尤其对住宅而言消费者对住宅要求已经从单一位置好、外配套全、交通便利向更高标准前进。

⑷开发市场和销售市场不规范

从现在楼市上已经上马项目看，市场存在较大跟风现象，如：户型上全部集中开发错层、跃层；同时市场存在项目开发非理性化，如：高层住宅大量开发；另外销售市场不规范，销售策略没有引发开发商重视，如：销售部建设、销售渠道建立、宣传策略应用等，当然这和市场初级阶段有很大关系，需要逐步发展和成熟。

⑸销售手段比较单一

经过调查发觉现在平顶山楼市销售市场，还没有进入真正市场阶段，对项目标前期策划、项目品牌营销、整体推广等方面没有引发足够重视。

⑹单位自建和联建项目占有一定百分比

即使国家已经明文要求取消集资房、自建房实施货币购房，但经过调查发觉平顶山，现在集资房和联建⒘炕拐加幸欢ū壤＞莩醪酵臣颇壳罢诳⒓屎土ㄏ钅坎幌掠?个，其中以公安局开发建设平安佳苑开发规模最大。

3、楼市供需特点

⑴市场供给特点

①住宅类型

现在楼市上供给住宅关键有三类：一、高级住宅（以高层住宅为主）；二、一般住宅（多层为主）；三、经济适用房（多层为主）。即使有三类住宅项目不过在市场占有百分比有较大区分，其中以多层住宅占有百分比较大、高层次之、经济适用占有百分比相对较小。当然这和当地市场需求特点不一样和政府政策相关。就市场规律而言一般消费市场还是市场需求主力军。据统计现在高层住宅在市场上旧项目而言占40%左右，就供给量而言也超出二分之一，这说明供给市场存在不平衡性，供给市场有待调整。

②户型特点

就供给户型而言现在市场供给户型，关键以二室（80—110平方米）、三室（130—160平方米）、同时还有一定量四室和复式，户型设计为平层、错层、跃层、复式，其中平层、错层、跃层占有较大百分比，尤其是错层比较多。

从销售情况看，市场销售比较快和供不应求户型以80—100平方米左右二室和120—130平方米左右三室二厅，户型特点以错层和跃层相对比较热。依据调查发觉这多个方面原因：1、供给原因起决定作用；2、现在在楼市比较流行错层和跃层；3、消费者非理性购房心理；4、没有更新户型来吸引用户。

③价格特点

项目标价格特点和项目标供给类型紧密结合在一起，现在价格关键有三个阶段：第一阶段高层住宅整体均价在1800—2300元/平方米左右，各个项目依据项目位置不一样定价有一定差距，不过有些楼盘单个项目均价在1500元/平方米左右；第二阶段：一般多层住宅整体?墼?100价左右，其中最低均价是860元/平方米，最高均价是1400元/平方米；第三阶段：经济适用房整体均价在800元/平方米。就现在市场价格定位情况看部分项目标销售定价存在很多不合理地方，如：没有充足考虑道楼层定价系数、景观系数、采光系数、通风系数、地理位置系数、楼盘附加值系数等，使部分定价没有科学依据，而是靠感觉和主观意愿进行定价。

受市场不停发展、土地挂牌拍卖使土地价格上升、建材涨价，以后房地产销售价格将会稳步上升，这同时也是房地产