中建住宅项目设计优化创效讲解.pptx

——总承包公司东方壹品房地产开发项目“超英杯”设计管理创新竞赛 汇报人：王成忠

破局关键—定思路

项目概况—找问题

概算调整—摘帽子

优化创效—亮成果

最终复盘—看总结

第二都分

第一部分

目录

Contents

项目概况—找问题

北

8#/26F

一区

3#/26F

1#/26F

二区

2#/26F

4#/26F

1#/26F

3#/26F

工程名称

东方壹品房地产开发项目设计—施工总承包

建设单位

四川亿航房地产开发有限公司（政府平台）

设计单位

方案设计：中机中联工程有限公司

初步设计及施工图设计：重庆大学建筑规划设计研究总院有限公司（联合体成员）

监理单位

四川光泰建设项目管理有限公司

地勘单位

四川晨阳工程勘察设计有限公司

建筑规模

一区（8栋住宅）：8栋26层，地下车库2层；二区（4栋住宅）：4栋26层，地下车库2层；

总建筑面积

约25万㎡（一区地上10.8万㎡，地下4.7万㎡；二区地上7.5万㎡，地下2万㎡）

航空家园四期

6#/26F

4#/

1.1项目概况

项目效果图

7#/26F

5#/26F

高差约40m原始山体

清水溪

松韵路

用地红线

2#/26FF

l合同签订帽子低

合同签订时，约定项目竣工结算工程费金额原则上不超过概算金额7.20亿元

主要施工材料如混凝土、水泥等在2021年7月合同签订后价格疯涨。

投标阶段对项目成本进行测算，总包自营含税总收入7.45亿元

1.2.1合同超额风险高

l标前测算收入高

l施工材料涨幅大

投标阶段

方案阶段

25.02万平方米

无商业，增加一栋单体层高均为26F

24.62万平方米

有商业，住宅层高22~26F

1.2.2建设规模增量大

l1、项目创效空间小

业主要求以当地安置房项目——小龙安置房项目、南充物流园项目为参照，确定本项目的交房标准，概算空间紧凑，创效空间小。

l2、对设计把控力度小

业主越过总包直接管理设计院，并按16年市场价发函至设计院指定项目限额指标为2500元/㎡，设计院对超概风险担忧大。

项目前期优化创效工作举步维艰！

1.2.3成本业主一手抓

l1、项目实际为“还房”

项目报规定义为商品房，实际是政府回购，作为“还房”安置老百姓，当地政策对于还房品质要求很低，故业主对本项目的设计理念为满足规范情况下尽量经济。

l2、周边同类小区品质低

项目周边均为还房，同类型小区多，且品质均不高。

限制了本项目做高品质设计，如全砼外墙、轻质隔墙、真石漆等

1.2.4还房小区定位低

同类小区实景图

破局关键—定思路

进场时方案设计未定稿，概算工作提前进行，项目从已有图纸入

手，结合当地同类项目、公司项目的指标和本项目的体量，整理出一版概算文件，说服业主调概算。

减法优化防超概，获得信任埋伏笔

方案设计阶段，在满足业主的各项指标的前提下，选取优化方向，对亏损项或利润率较低做减法，控概的同时取得业主信任，并消除初设及施工图设计院对超概风险的担忧。

对比测算有依据，优化创效是核心

初设及施工图阶段，对主要的方案、做法、材料进行对比测算，选取优化方向，对利润率较高的分项做加法，创效是重心。

巧用舆论催业主，快速建造出业绩

通过政府迫切还房于民，安置老百姓，同时减少相关财政支出为

由，说服业主采用快速建造体系，尽快交付，做出业绩。

打破桎梏

规模增加应

调概

引领设计

优化创效是重心

合理运用预造价，上调概算天花板

2.1思路拟定

概算调整—摘帽子

序号

项目或费用名称

主要工程量

核算价值（万元）

技术经济指

标（元

/m2)

占总投资比例（%）

备注

建筑工程

安装工程

设备工程

其他费用

合计

一

工程费用

249953.08

68477.58

10664.16

1287.00

80428.73

3217.75

67.86%

1

地下车库

66274.51

265.80

3976.47

30486.27

4600.00

25.72%

1.1

土方工程

66274.51

397.47

3976.47

600.00

3.35%

1.2

基坑支护工程

66274.51

132.49

1325.49

200.00

1.12%

1.3

桩基工程

66274.51

265.98

2650.98

400.00

2.24%

1.4

其他建筑装饰工程

66274.51

185.86

18556.86

2800.00

15.66%

1.5

电气工程

66274.51

994.12

9