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浅析REITs中ESG理念的实践现状及优化

建议

王瀚霆

摘要：在全球环境问题日益严峻及可持续发展理念日渐深入的大背景下，ESG理念正成为投资单位主流的投资策略

和方法之一。本文从REITs和ESG的定义、发展现状等内容入手，阐述了在REITs中应用ESG理念的必要性，并结合实

际案例探讨了我国REITs中ESG理念的实践现状，提出优化建议，旨在帮助相关单位更好地开展与REITs有关的工作。

关键词：REITs；环境；社会责任；公司治理

2020年4月，《中国证监会国家发展改革委关于投资者可以通过多种渠道向其购买基金份额。基金管理人

推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相利用募集到的资金，购买资产支持专项计划的份额。资产

关工作的通知》的发布，标志着我国房地产投资信托基金支持专项计划持有项目公司股权，项目公司直接拥有底层

（REITs）工作的正式启航。房地产投资信托基金作为一资产的所有权或者经营权。我国REITs的架构如图1所示。

种将底层资产转化为普通投资者都可以参与的流动性高的

战略配售投资者网下投资者公众投资者

金融产品，近年来为越来越多的人了解并熟知。房地产投

资信托基金作为一种新型的资产证券化工具在我国投入使基金托管人REITs财务顾问

用以来，为我国基础设施领域的建设提供了新的融资渠道，基金管理人

有助于解决相关企业的融资困境。资产支持证券托管人资产支持专项计划资产支持证券管理人

项目公司

1REITs概念及发展现状运营管理

1.1REITs的定义底层资产运营管理机构

房地产投资信托基金（RealEstateInvestment

图1REITs架构图

Trusts），简称REITs，其本质是一种金融产品，主要通

过发行收益凭证的方式向投资人募集资金，再将奖金交由1.3REITs发展现状

国外REITS发展现状

专业的投资机构进行房地产投资和管理，最后将基金收益1.3.1

按比例分配给投资人。REITs最早于1960年出现在美国，近年来，其覆盖

在我国，REITs基金指的是依托房地产或基建项目，的国家和地区不断增多。目前，全球REITs的总市值已

通过证券化的方式向社会投资者公开募集的基金。我国的超过2万亿美元。其中，美国REITS市场最为成熟，其

REITs对应的底层项目类型主要包括房地产大类资产（产REITS总市值超过1.4万亿美元，占全球REITS市场规

业园区、仓储物流、购物中心等）、经营权大类资产（收模的68.7%，充分展示了其强大的影响力和吸引力；与此

费公路、供水供热、污染治理设施等）。同时，亚洲的REITs市场也不容小靓，其中日本和新加坡

1.2REITs的架构是亚洲最主要的REITs市场。部分国家的上市REITs规

在我国，设立REITs基金的一般是专业的基金管理人，模详情如表1所示。国外REITs可投资的房地产类型较

房地产世界2024/0933

行业聚焦

为多元，囊括了大部分资产类型，如购物中心、写字楼、值合计近干亿元，底层资产类型包括产业园区、物流园

工业仓储、