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市场研究
中国|2023年10月
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成都商业地产GIS地理信息
研究报告
泰森多边形数理方法之商业应用
成都商业地产GIS地理信息研究报告
回顾中国商业地产领域研究历程，不难发现行业研究
仍以“定性”研究方法为主流，“定量”分析的方法
论在业界应用相对较少，学术界也鲜有文献关注此领
域。究其原因，笔者发现几点原因。首先，商业地产
从投资开发到招商运营各个环节，涉及诸多不可控的
人为因素，流程较难量化，例如招商的业态和品牌不
只关系数量的多少，定位和品质更加重要却难以量化。
其次，中国商业地产市场的透明度和数据可得性并不
支持现阶段的业界研究大范围采用定量分析的方法论，
例如购物中心的业态数据、租户数据、租约数据、资
产表现数据均无须在政府监管机构备案，绝大多数非
上市公司不会披露相关信息，因此给定量分析的数据
可得性增添不小难度。再者，中国房地产与商业地产
开发历经二十余载的发展红利期，长期的牛市行情让
多数开发主体和运营主体对商业地产往往容易忽略系
统性、前瞻性研究的重要性，这一时期的研策更关心
投资拿地与销售回现，对资产经营的长线关注度不足。
然而，近年来开发商现金流不堪重负，商业地产招商
运营压力陡增……日渐收紧的市场行情倒逼开发商持
有资产、关注经营性物业，而其中零售商业实乃重中
之重。正因如此，商业地产与资管运营成为时下热点。
在华经营50载，仲量联行持续关注中国商业地产研究。
数十年的数据积累赋予研究团队以数理视角、定量分
析方法研究商业地产的能力。商业地产最重要的是
“地段”。依托地理信息系统，我们的研究视角得以
下沉至区位、地段这一关键因素。本研究报告应用泰
森多边形（ThiessenPolygon）数理方法，结合地理信
息系统对目标城市的零售商业市场进行定量分析，研
究零售商业地产的地理分布与商圈、业态、品牌及资
产表现之间的关联性，并通过叠加人口、房价等外部
市场数据信息，探讨商业地产市场的竞合关系及未来
机遇。
报告引用的新方法只是商业地产行研漫长道路上的一
场试验，我们对成都零售商业市场的研究实践也只是
开始。仲量联行将持续在全国范围关注零售商业地产，
希望与业界同仁携手同行，为行业研究探索一条定量
分析的创新之路。
朱建辉
资深董事
中国区零售地产及消费研究负责人
华西区研究部负责人
仲量联行
前言
成都商业地产GIS地理信息研究报告
目录
正文目录
第一章：泰森多边形数学原理03
—研究从“定性”到“定量”，数学乃方法论之源
第二章：“自然边界”09
—以地理信息视角，度量零售商业的“最短距离”
第三章：“经济边界”21
—从“整体”到“局部”，解构零售商业“辐射力”
第四章：“拟合边界”34
—理论结合实践，商业地产辐射力之双面性
第五章：“组团边界”41
—“1+12”，零售商业之“竞合”
专题目录
专题研究一：流动性问题15
—商场营收高低与消费力跨区流动的相关性
专题研究二：动线问题32
—高架和铁路切割商业外部动线
专题研究三：组团问
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