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深圳房地产市场研究报告

一、引言

1978年十一届三中全会召开，我国开始实行对内改革、对外开放的政策。

力争通过确立以经济建设为中心的政策与方针，为我国国民经济发展寻求新的增

长点。房地产业作为国民经济的支柱产业，产业关联性强，一直是促进和推动相

关产业甚至整个国家市场经济发展的强劲内生动力。深圳作为改革开放的前沿之

地，是我国房地产市场发展历程的见证和缩影，研究和分析深圳房地产市场发展

变化具有重要的指导和现实意义。改革开放四十年间，深圳始终贯彻中央政府的

政策方针，从中国首家物业管理公司的成立到第一部全国地方性物业管理法规出

台，深圳房地产市场的发展和改革一直走在全国前列。进入城市3.0时代，深圳

房地产业将承接起建设社会主义先行示范区和助力打造粤港澳世界级湾区的两

大时代任务。然而，城市化发展带来的城市开发过度、房地产市场发展不均导致

的区域分级固化以及商品房租售比的不合理上升不断催生房地产经济泡沫等问

题的日益严重，深圳房地产市场迫切需要革新目前市场调节先行、政府政策后入

的房地产市场机制，寻求新的发展策略。

二、国家政策下的深圳房地产市场

（一）改革开放初深圳房地产市场初步形成时期。1978年中国GDP总量

为3，645.2亿元，城镇新建住房面积0.38亿平方米，人均住房建筑面积仅为

6.7平方米，人均GDP不到全球平均水平的1/10。住房问题牵扯到社会与民生，

发展房地产市场是解决民生之本的有效途径之一。随着改革开放这一政策的施行，

住房商品化、土地产权等理论开始被提出，房地产市场发展开始被政府所重视。

1980年8月26日，五届全国人大第十五次会议批准设立深圳为经济特区，

意味着深圳将作为改革开放的窗口和试验田。作为国内首个房地产市场改革的先

例，深圳房地产市场的探索受多方面因素的制约和影响。一方面是对于房地产方

面的专业人才和市场资金的匮乏，另一方面则是面临着旧住房制度、社会保障制

度以及计划经济等多方面制度、观念的束缚和制约。综合考虑现状后，招商局开

始着力开发深圳蛇口工业区，通过招商引资聚集了众多资金实力雄厚的海内外企

业，有效解决了深圳市房地产市场发展过程中所面临的资金问题。1980年，邓

小平明确提出“房子是可以卖的”。进一步强化了住宅商品化的性质，动摇了此

前住宅作为福利分配的观念。从制度上和观念上为住宅从公有化的福利分配向私

有化的商品交易转变提供了理论指导，盘活了房地产的市场资源和资金的流动。

在中央设立深圳为经济特区和深港两商合作模式的推动下，1978年深圳率先启

动房改，开始探索有偿转让土地新模式。

据相关数据分析，1979～1988年十年间深圳城镇单位在岗职工年平均工资

平均为1，890元，期间深圳处于“低收入、低房租”的现实状况，多数居民选

择进入房屋租赁市场，从而滞缓了住房商品化的进程。1988年6月，深圳市政

府出台了《深圳经济特区住房制度改革方案》，旨在通过“以租促售、以卖为主、

鼓励职工买房”的房改方案完善住房销售途径，促进房地产市场资金的回流。随

着以市场调节为主、政府计划调节为辅的房地产市场运行机制的初步形成，深圳

房地产市场开始迅猛发展。一方面，发展至1988年，深圳地区生产总值达869，

807万元，接近1979年地区生产总值的45倍。社会固定资产投资额从1979

年的5，938万元升至1988年的436，191万元，增长了近71倍。其中，住

宅投资额从1979年的914万元升至1988年的114，993万元，增长125倍。

可见，房地产业作为国民经济支柱产业，凭借着其产业关联性带动了建筑、工程

等相关产业的发展，间接促进了地区经济的发展和进步。另一方面，中央及地区

政府政策的倾斜导致人口净流入短期内快速增长。十年间，深圳常住人口数从

31.41万人增长至120.14万人，在房地产行业投资的不断增长下，住房供需矛

盾问题依旧严峻。

（二）住房制度转变下深圳房地产市场调整时期。1998年以前，基于城乡

收入差距下居民的需求对于住宅供给的消化表现疲软，深圳房地产市场是由二元

制住房制度主导的。作为房地产市场制度发展和转变的过渡期，公共住房与商品

性住房并存的形式迎合了当时的市场和国情，有效解决了居民的住房民生问题，

为我国经济与社会的稳定发展营造了良好的市场环境。但是，随着国际环境的不

稳定影响，中国房