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中国房地产市场回顾和2021年展望
一房地产政策
（一）政策一致性预期渐强
如果说在2020年以前，社会公众对于中央层面的房地产调控还有一丝幻想，那么2020年政
策端给公众带来的最大变化就是“不再有任何幻想”，政策一致性的预期已经达到了新的高
度。
2018～2019年，宏观层面“去杠杆”导致经济增速承压下行，房地产市场进入下行周期，
从业者以及舆论都对房地产政策的放松或多或少有所期待。有一种比较流行的观点是，由于
国民经济对房地产的依赖度非常高，一旦经济下行波动较大，或达到某个临界点，很有可能
会触发调控放松。然而始于2020年初的新冠肺炎疫情，对于经济的冲击是“数十年一遇”
级别的，即便如此，4月的中央政治局会议、7月的中央经济工作会议都明确提到了“房住
不炒”的概念，再加上银保监会等推出的实质性调控政策，以及中央对地方放松限购限贷等
政策的坚决叫停，都可以佐证一个事实：房地产调控不会因“经济下行”改变风向，而是坚
持“房住不炒”的理念。
回顾2020年全年政策面，并未出现“前松后紧”的局面，政策力度超过预期。上半年的一
些偏松的政策，主要集中在合理减轻购房者还款负担、降低施工企业因疫情影响不能开工产
生的损失、减免小微企业和个体工商户的租金等方面，完全没有涉及对房地产开发企业融
资、购房条件等的调控放松。
相反，我们看到疫情最严重的2月、3月，房地产调控口径仍非常严厉（见表1）。在这个
时间点上，全国的商品房销售额同比下降40%，多数城市售楼处基本处于停止接待的状态，
武汉的2月新建商品住房销量为0，行业前景处在高度不确定性状态。在这种大环境下，
“房住不炒”却被多次提及，信号作用大于实际作用，反映出党中央、国务院对该行业调控
的极强定力和信心。
表12020年2～3月涉及房地产的调控政策或官方表态
日期发布单位内容
财政部部长刘昆指出，要坚持
2020年2月16日财政部“房住不炒”的定位，落实房
地产长效管理机制
坚持“房住不炒”的定位，不
2020年2月21日央行将房地产作为短期经济刺激的
手段，促进市场平稳运行
媒体通气会：房地产金融政策
2020年2月25日银保监会
没有调整和改变
坚持“房子是用来住的不是用
来炒的”定位和“不将房地产
2020年3月3日央行、财政部、银保监会作为短期经济刺激的手段”要
求，保持房地产金融政策的连
续性、一致性、稳定性
坚决落实“房住不炒”的要
求，促进房地产市场平稳健康
2020年3月22日国务院新闻办公厅
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