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商业地产影院招商学问汇编

商业地产影院招商学问汇编提要：其实培育期给影院低租是特别情愿的，有人流和更多滞留，提租金基数是因为占用面积大，影响将来财务目的；人流说原委也是提租金，平效说原委还是提租金

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商业地产影院招商学问汇编

Q：影院对于城市、区域选址评估的方法，主要考量指标有哪些？

A：考量指标：区域周边三公里范围内家庭户数，即人口总量；城市历史票房、观影人次及前三和本度票房及观影人次增长率；交通可达性；工程本身定位规划及体量、商业业态组成、招商运营实力、开发商经营实力。

Q：影院对于商业体的要求？

A：商业体在6万方以上，城市人口100万以上；社区性的区域首选。主要看城市消费指数，观影频率这些商业数据，并要求影厅规划数量有足够的市场竞争力。

Q：影院关于物业条件？

A：面积3000－6000平方米〔不含夹层〕，可供建立6个厅以上；商场3-5层,最高不超过6层；承重要求：450公斤/平方米。

层高:影厅入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设施，一般高度不低于6米，电影院放映厅装修后的净高在米或以上，即梁下净高约米高。

放映厅数量：5-12个影厅〔一般为1-2个大厅，4－5个中型厅，1-2个小厅〕。正常7-10厅，1000-2000座。

柱间距：9米以上；放映厅尺寸:

大厅:宽度20-25米,长度24-32米,座位数约为:350-500人，高度梁下15米。

中厅:宽度12-14米,长度15-22米,座位数约为:230-300人。

VIP厅:宽度8-12米,长度15-20米,座位数约为:25-60人。

交通要求要及商场主通道相连，门面要求12-20米，旁边要有相对独立的垂直电梯，每个疏散门宽度大于米。

卫生间:影院范围内要有不小于40平方米的影院专用洗手间。供电:强电容量500-650kw；消防系统:完成一次消防；中央空调:已装备冷冻水到位；排水/排污:预留到位。

Q：影院哪些是硬性的，必需满意的？

A：层高、柱距、电量、荷载、投影面积至少2500以上。

Q：影院一般最好在工程的什么阶段即进入商务洽谈？

A：拿地后做规划阶段介入布局规划、影厅设计。更渴望报规阶段一起讨论

Q：影院志向状况下的商务会谈周期多久？

A：这个要看甲方设计报规、定位进度而定，最好在报规前影厅布局完成后，开始走意向书签署流程。洽谈半左右确立商务及意向，装修期4-6个月

Q：影院租金的承受标准及租金收取方式〔对应不同级别及档次〕？

A：租金的根本意料根据为公司影城投资回收测算表，经过对当地人口、观影指数、影城票房、商业体将来经营的测评后，计算得出票房预估和可承受租金范围比例。收取方式分为按净票房和保底租金取其高。

其它可谈的商务条件及方式：免租期、租期、租金递增幅度。装修免租期6个月，试营业免租期6个月。租期一般为15-20，租金根本为每三递增5%。

Q：不同影院的投资多少？

A：针对城市类别和商业体级别，投资范围为万-万/座。在每个城市沃美都要做五星级影院配置，标准配置为巨幕厅、VIP厅、彩虹厅、杜比全景声、3D厅，个别工程会设置4D厅、4k放映机。

主要的投入构成包括装修45%、设备设施55%左右。

Q：电影的分成形式？

A：净票房收入=票房总收入-国家电影专项基金-营业税及附加

国家电影专项基金=票房总收入X5%

营业税及附加=票房总收入%。

目前国产片票房分账的比例为，片方和发行方43%：院线方57%。

影院收入主要是票房分成、小吃饮料、其它收入，大致的比例：

票房根本为一半，卖品占比15%左右，广告衍生品等5-10%左右。

沃美在挖掘卖品潜力，承受口感好，多种丰富的食品满意影迷需求〔商业地产及电商职业经理群对话沃美院线〕。

Q：影院运营阶段主要的费用构成及构造？

A：租金、物业费、水电空调费、人工、维护修理费、管理费。

Q：对应不同的投入的影院，票房收入至少到达多少算是比较ok的？

A：笼统的讲1000座的影城，票房至少在1500万，单日单座40元以上能满意根本营收平衡，计提折旧。其中，阅历数值至少7个厅最合理。

Q：对不同级别影院的租售比、坪效的大致范围？

A：影院根据单座产出作为根据，单日单座产出至少应在40元以上，租金比例总平均为票房的12%。

Q：关于影院的其它指标？

A：南宁工程1777座，旺季或者节日影城最高9000人次/日。沃美最好的影院人次是100万。投资回收期5-7，影院之所以做多座