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浅议房屋拆迁估价的风险

房屋是我国大部分居民的最大财产，其拆迁估价涉及千家万户的切身利

益，因房屋拆迁补偿的裁决和诉讼时常发生，估价报告作为评估结论的载体，

是房屋拆迁补偿的重要参考意见，拆迁估价结果与房地产真实价值偏差的程度

及所产生较大偏差的可能性较大，因此，我们有必要对其进行分析，辨识、甄

别进而控制和防范相关风险。

由于受社会不良风气的侵蚀与影响，正处于行业竞争不断激化的估价机构

无时无刻不在接受着各种各样风险的考验。鉴于此，我们有必要强化风险防范

意识，时刻保持警惕性。在估价操作的整个过程中，严把质量关，仔细辨别估

价项目中有可能存在的风险，并进行控制和防范显得尤为重要。

房屋拆迁估价的风险来自方方面面，一方面会有列示内容与实物状况不

符，虚报实物数量等现象；也会有地方政府制定的规范性文件与法规和规章不

一致，造成拆迁人与被拆迁人的情绪抵触，甚至会导致矛盾激化诉诸法律的现

象；还可能会有不能正确理解估价报告，曲解不当使用估价报告的现象。以下

就从这几个方面浅谈一下我的心得体会。

一、注重资料审核、实地勘查。资料审核要注重真实性，合法性，如核查

产权资料时，要注重有或没有，是否过期或失效，内容是否齐全，是否有共有

权利人，是否存在他项权利；现场勘查时，要进行逐一比对，对是否虚报、瞒

报要保持高度警惕，并且现场要对房屋的成新程度、权益状况、建筑结构形式、

使用率、楼层和朝向等要作详细记载，因为拆迁估价不当不仅影响拆迁当事

人的合法权益，还可能会影响拆迁工作进程，甚至会造成多方不满，进而会影

响社会安定团结，所以估价的现场勘查、资料审核环节显得尤为重要。

二、估价过程应做到公开、公平、公正。《城市房屋拆迁估价指导意

见》第五条规定：“拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何

组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。”第六条第二款规定：

“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签

等方式。”指导意见重点强调了被拆迁人的权利以及拆迁人和房地产估价机构

应承担的责任和义务。主要体现在拆迁估价机构的选择权利；分户估价的初步

结果的公示；分户估价报告的送达以及对估价报告有异议的补救措施及相关程

序规定的方面。这样估价机构在日常估价时，只要注重信誉，讲求诚信，以服

务质量取胜，不用靠拉关系，走后门去取得业务，在估价时，也会少受干预，

少受蒙弊，少受虚假信息等资料的影响，避免给估价工作带来风险。

三、依据房地产估价规范出具估价报告，严把质量关。估价机构应从业务

承接、资料搜集、实地查勘，估价过程，报告出具这几个环节重点把关。承接

业务时避免大包大揽，对于通过各种途径都难以满足委托方要求的宁可放弃，

未确定估价用途、估价范围之前不要谈费用，未确定估价报告繁琐程度不要轻

易确定完工时间，正式签订合同前，应查验其权属资料是否真实合法；拟定作

业方案，实地查勘时，应将权属资料与现场一一比对，查看有无拆除，改扩建

等与产权证明不符的现象；评估测算时应首选市场法，搜集的成交案例应真实

可靠，并要进行现场查看，市场销售资料与测算底稿要保留存档；撰写估价报

告时，特别事项应提示充分，防范于未然；完善内部审核制度，提交报告要进

行三级审核，树立“以提高质量来防范风险，以防范风险来提高信誉”思想意

识与执业氛围，尽可能地将风险降低到最低限度。

由于拆迁估价的特殊性，估价机构不能仅仅出具报告就算完事，要配合

房屋拆迁管理部门，认真解答拆迁当事人的疑问，使他们准确理解估价报告，

认可或基本认可拆迁补偿估价结果。估价机构还要仔细听取拆迁当事人的意

见，检查自己估价报告的完整性和准确性，发现问题及时纠正或通知测绘机构

重新丈量。充分听取拆迁当事人的意见，不但不影响估价机构的客观公正性，

反而更加提升了估价机构的信誉和地位。从而有利于更好的防范控制风险。