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开发商阶段性担保责任[开发商阶段性连带

保证责任的认定]

开发商阶段性连带保证责任的认定发布时间：2019-02-2816:54

星期四来源：人民法院报

作者：韩耀斌

【案情回放】

2015年1月27日，银行与李某、开发商签订《个人购房

借款/担保合同》，约定：李某向银行借款637万元，用于购买

房屋，本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证；李某同意

将购买的房屋抵押给银行，为借款提供担保，并同意银行代位

申请抵押登记；开发商承担阶段性连带责任保证，保证期间为

发放贷款之日起至房产办妥抵押登记之日止；银行自接到开发

商转交房屋所有权证之日起30个工作日内完成抵押登记；无论

何种原因导致抵押登记未能办理，开发商继续承担保证责任。

合同签订后，银行向李某发放贷款637万元。李某自2016

年3月起开始出现逾期还款情形。同年11月7日，开发商将李

某的产权证交付银行。涉案房屋在2017年1月6日被公安机关

查封。

现银行诉至法院，以李某违约及不能办理抵押登记为由，

要求李某立即偿还全部贷款及利息，开发商承担连带保证责

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任。开发商主张其已依约将房产证交给银行，因银行未及时办

理抵押登记致使房屋被查封，其不应承担保证责任。银行对此

辩称，因李某拒不配合，导致抵押登记未能办理，己方不存在

过错，开发商应承担保证责任。

一审法院经审理，判决李某承担还款责任，开发商对此承

担连带保证责任。开发商不服提起上诉，二审法院认为银行怠

于办理抵押登记，改判开发商不承担保证责任。

【不同观点】

本案的争议焦点在于,银行未能按期取得抵押权证，开发商

是否应当承担保证责任。对此存在以下两种观点：

第一种观点认为，开发商应承担保证责任。合同系当事人

之间的法律，对当事人均有法律约束力，合同责任系无过错责

任，过错并非承担责任的要件，故判断开发商是否承担保证责

任应当依据合同的约定，无须考量过错因素。本案中，双方签

订的合同明确约定，在房屋抵押登记办妥之前开发商承担保证

责任，亦约定无论何种原因导致抵押登记未能办理，开发商继

续承担保证责任，现房屋抵押登记未办理，依照该约定，开发

商当然需承担保证责任。另外，一般情形下，办理抵押登记确

实需要抵押人的配合。本案中，李某在取得房产证之前已经违

约，该违约行为发生在合同约定的开发商承担保证责任的期

间，据此开发商也应承担保证责任。

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第二种观点认为，开发商不应承担保证责任。阶段性保证

合同系附解除条件的保证合同，如抵押登记办妥，开发商的保

证责任免除，非因银行的原因导致抵押登记未办妥，开发商承

担保证责任。合同法第四十五条第二款规定，当事人为自己的

利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就。本案中，银

行明知不及时办理抵押登记会对开发商造成不利后果，但未有

证据表明银行在收到房产证后积极办理抵押登记，应当认定银

行怠于办理房屋抵押登记，可以视为符合上述规定的情形，开

发商予以免责。另外，据了解，在商品房按揭贷款实践中，银

行在贷款时往往已经让抵押人出具相关文件，可以自行办理抵

押登记，并不必然需要抵押人的配合，银行称抵押人不配合，

没有任何证据予以佐证。至于“无论何种原因导致抵押登记未

办理，开发商继续承担保证责任”的约定，根据合同法第四十

条、第五十三条的规定，应当认定无效。

【法官回应】

银行怠于办理抵押登记开发商的阶段性连带保证责任可予

免除

本案情形在司法实践中多发，尽管多数判决认定开发商不

承担保证责任，但并没有完全厘清开发商阶段性连带责任保证

所涉的多个法律问题，笔者将结合本案予以解答。

1.阶段性连带保证合同的性质

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在商品房预售买卖交易中，开发商希望早日回收资金减轻

压力，但买受人并未取得不动产登记证，无法办理以银行为抵

押权人的抵押权证，银行在没有增信措施的情况下不愿意放

款。开发商为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押

权证期间无任何增信措施的问题，愿意在此期间提