房地产开发经营要素分析表.docx

房地产开发要素分析表

目录

TOC\o1-1\h\z\u（一） 从土地信息搜集到拿地阶段（21天） 1

（二） 从拿地到概念设计阶段（50-60天） 3

（三） 从概念设计完成到总图批复阶段（90-120天） 5

（四） 从总图批复到施工图设计阶段（60天） 7

（五） 从施工图设计完成到项目开盘阶段（120-150天） 9

（六） 从项目开盘到外脚手架拆除阶段（260天） 11

（七） 从外脚手架拆除完成到集中交付阶段（180天） 12

（八） 从集中交付完成到产权证办理阶段 14

附表：各阶段标准工期 15

说明：

房地产开发要素分析——按照房地产开发过程中“拿地、概念设计完成、总图批复、施工图设计完成、项目开盘、外脚手架拆除、集中交付完成、产权证办理完成”等关键节点将整个开发过程分为8个阶段，分别对各阶段相关部门及其主要活动、输出成果及决策会议进行梳理和分析；

阶段关键成果——指阶段主要活动输出成果中可列为节点的重要成果；

关键决策会议——指对阶段关键成果进行评审或决策的重要会议。

从土地信息搜集到拿地阶段（21天）

部门

阶段主要活动

主要活动输出成果

阶段关键成果

关键决策会议

项目发展部

搜集土地信息

组织项目立项

组织项目可行性研究

项目投资策略

获取项目土地

办理土地出让手续

项目前期资料（可研、地块信息）移交至营销、设计、项目等部门

土地信息采集表（包括周边配套情况如水电气、障碍物等信息）

项目立项建议书

项目可行性研究报告

项目投资策略

土地意向协议

土地合同或协议

项目前期资料及移交清单

1、项目可行性研究报告

可行性研究报告评审会

营销管理部

市场调研

初步市场定位

销售预测及计划

项目可行性研究报告-市场定位部分

设计管理部

1、提供初步强排方案

1、项目可行性研究报告-规划设计部分

成本管理部

提供可研阶段方案的成本建议

负责项目可研报告的成本测算

项目可行性研究报告-成本测算部分

工程管理部

提供项目地质条件分析

提供项目分期判断及初步项目计划

1、项目可行性研究报告-工程部分

财务管理部

负责项目可研报告的经济效益测算

负责编制资金解决方案

项目可行性研究报告-经济效益部分

资金解决方案

总办

负责项目可研报告项目风险评估

审核土地合同

项目可行性研究报告-项目风险部分

土地合同法律意见

从拿地到概念设计阶段（50-60天）

部门

阶段主要活动

主要活动输出成果

阶段关键成果

关键决策会议

项目发展部

1、提供项目规划指标

1、项目规划指标

营销管理部

市场调研

项目定位

编制产品需求清单

市场调研报告

项目定位报告（客户定位、产品类型、户型配比建议及产品初步建议）

产品需求清单（产品立面、户型建议面积段及功能需求）

市场调研报告

项目定位报告

产品需求清单

1、项目定位评审会

设计管理部

选择设计单位（规划、建筑、景观等）

编制概念设计任务书

组织概念设计及评审

设计单位（规划、建筑、景观等）

概念设计任务书

概念设计成果

概念方案设计成果

概念方案设计评审会（公司内部评审和区域评审）

成本管理部

编制目标成本测算（概念设计阶段）

提供定位策划阶段的成本建议

目标成本测算（概念设计阶段）

成本建议

采购管理部

前期采购策划

勘察单位、零星工程单位选择

前期采购策划

勘察单位、零星工程单位

项目经理部

市政条件、周边配套调研

地形测绘

拆迁完成情况分析

三通一平及围墙方案

项目部选址

土地移交（项目发展部移交至项目部）

市政条件、周边配套调研报告

地形测绘报告

围墙方案

项目事务部

政府报批报建的对接

项目立项报批

购买现势地形图、国土及规划坐标点

申领《建设用地规划许可证》及设计要点

立项批文

现势地形图、国土及规划坐标点

《建设用地规划许可证》及设计要点

财务管理部

编制概念设计阶段的经济效益测算

1、经济效益测算表（概念设计阶段）

总办

组织召开项目启动会

项目公司注册

初步项目运营目标

施工图之前的工作计划

示范区选址、定位、建造及开放初步计划

初步项目运营目标

施工图之前的工作计划

1、项目启动会

从概念设计完成到总图批复阶段（90-120天）

部门

阶段主要活动

主要活动输出成果

阶段关键成果

关键决策会议

营销管理部

深化产品建议

提供示范区需求与建议

配合项目运营节点编制项目销售计划

产品深化建议（含户型、装修标准、功能空间、流线、售楼处建议、景观需求、竞品分析、需求价值曲线等）

示范区需求与建议

项目整体销售计划

产品深化建议

示范区需求与建议

项目整体销售计划

示范区专题会

设计管理部

组织规划设计及成果评审

组织建筑单体方案设计及成果评审

开展精装修方案设计及成果评审

开展景观方案设计及成果评