天津湾海景雅苑大盘-商业定位整合报告.pptVIP

天津湾大盘定位整合报告;天津湾大盘商业主题;商业与运河文化中心;C;都市生活体验基地;LIVINGCROSS——

泛都市生活体验基地;目录CONTENS;南北大街的现有商业开展根底

南北大街相对于天津湾大盘开发的重要意义

现有天津主题商业街的开展

南北大街商业街商业主题的提出

社区商业街案例借鉴

南北大街商业街改造手段;南北大街商业现状：;南北大街商业现状：;南北大街商业现状：;商业街的交通条件：

现状无公共交通系统，阻碍东西方向客流带动性。

新围堤道-古海道沿线为双向2车道，古海道-大沽南路沿线为单向车道。;考虑到商业街边际效应问题，1000米以上的商业街客流带动存在一定困难

商业延续性现状特征上——A区为大规模体量的购物中心-B-C区为规模性沿街商业为主-D区以休闲+酒店商务区域为主；南北大街承前启后过渡作用。

;河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；〔消费根底大〕

随着天津湾大盘的入市以及原有海景公寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质逐步提升，原有中低档次根底消费供给型的原始社区商业现状无法满足。

天津湾大盘商业开展方向为泛都市生活体验基地，生活品质的提升需要商业配套的跟进。;泛

都

市

生

活

体

验

基

地;区域商业中心

零售+餐饮;南北大街乃区域商业内街之一——以中小商家为主体，生活消费供给的主体特征。〔整体开发规模受限/满足周边社区消费〕;南北大街亟待新商业雏形的产生

新消费的供给需要社区商业的配套提升。;南北大街商业开展要求及时机点;南北大街商业开展要求及时机点;概况：;案例借鉴根底：;案例借鉴根底：;案例推荐——朝阳团结湖商业街;大型

零售

卖场/市场;案例借鉴：;休闲设施的设置;南北大街——新型都市社区商业街区;;;南北大街商业新形象示意;南北大街商业新形象示意;南北大街商业新形象示意;南北大街商业改造的手段;南北大街商业改造的手段;硬件升级：

1-现有商业街住宅底商及沿街店铺的物业布局的统一

沿街商业的延续

店铺规模及物业结构的有机规划

;硬件升级：

2-商业定位及商业组合的统一;硬件升级：

3-现有交通节点的利用及文化价值的挖掘;软件升级——

1-商业建筑外立面的统一

商业物业结构的协调：联体商业/单体商业

商业物业外立面色彩风格的协调;2-商业VI/CI的引入

商业店招的风格一致

商业街路旗及导视系统的引入;3-商业气氛的营造

商业广场/休憩港湾设施的设置

夜间照明的注重

露天咖啡/水吧等商业的添置;4-文化休闲气氛的营造

建筑小品的引入

商业街色彩的节日渲染

效劳设施的美化

天津湾及开发商品牌的树立;目录CONTENS;A2商业开展的根底

A2商业初步规划

有夹层商业——沿街切分商务配套商业方向

无夹层商业——围合式商业街综合体打造

根底经济测算;A区---由2万平米中环广场写字楼、6万平米购物中心以及3.1万平米独体商业组成。

目前中环广场写字楼已全面进驻，凯德置地旗下的嘉茂购物中心已于08年12月开业。;A2相关经济指标;134.08m;商业开展方向——与嘉茂的错位经营;嘉茂购物中心商业主题为时尚生活购物中心

以零售业态为主体兼营餐饮、休闲娱乐业态。

主力店易买得及流行服饰为主题的商业街打造中档次生活类购物中心

中环广场的入市，逐步为区域商务客流的形成奠定市场根底。;A2商业定位——办公+商务配套商业;研究本工程商业适宜开展的时机——

A2确定的开发方向：销售回款

结合工程物业结构，争取商业销售的达成：

沿街商业价值的挖掘

商铺划分考虑现有市场消化程度

LOFT办公及联体商业的引进

商务办公及商业局部的互动及联动

A2注重借嘉茂及中环广场的商业气氛借助及错位

商业业态主要由商务办公配套及餐饮、休闲为主;方案一：不改变夹层商业的规划模式;邮局、旅行社;SPA、健身、美容美发;方案一：不改变夹层商业的规划模式：;项目;方案二：去除夹层商业的规划模式;主题商业展示;2-4层;项目;收益比较及投入比较：前期物业改造费用方案二高于方案一；后期销售收益方案二高于方案一。

工程入市根底比较：

方案一-主要采取与嘉茂购物中心的商业错位经营方针，通过沿街店铺切分〔休闲餐饮+商务效劳〕的商业构成与后者的时尚生活购物中心商业相错位。凭借区域新兴商务气氛进行商业的销售及打造。

方案二-主要采取借势嘉茂购物中心，打造A2商业内街的方式〔内部联体商业+外部联体商业〕进行商铺的销售。此方案商业的入市就嘉茂商业的依靠力度较大。

店铺规划及销售压力比较：

方案一以沿街店铺划分为主，