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“工业上楼”的税务挑战

自2023年年初以来，深圳市房地产行业最热门的话题就是“工业上楼”，首

先在政策上，深圳市于2022年11月提出了连续5年建设不少于2,000万平

方米的“高品质、低成本、定制化”厂房空间的工作目标，于2023年2月发

布了《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》（深府函〔2023〕20号），

加快“工业上楼”项目审批；在建筑设计上，深圳市光明区于2022年7月发

布了《深圳市光明区“工业上楼“建筑设计指南》（深光工信〔2022〕155号），

提出了“工业上楼”关键性建筑设计指标要求；在项目进展上，深圳宝龙专精

特新产业园于2022年12月21日取得预售许可证，宝安区燕罗智能网联汽

车产业园项目于2023年3月6日正式动工，龙岗宝龙上井半导体与先进制

造业产业园项目于2023年3月16日通过审议。

根据管理要求，“工业上楼”项目实施应遵循“保本微利”原则，内部收益率原

则上≤4.5%，自持厂房平均租金价格≤35元/平方米·月，租金价格年涨幅≤5%。

“工业上楼”项目为了提高工业用地利用水平，实现“高品质、低成本、定制

化”厂房连续五年每年供应2,000万平方米的目标，要求用地容积率不低于

3.0、层数五层以上，建筑设计上还需要满足生产所需要的设备载重、垂直

交通、减振隔振等要求，产业园区综合规划上需要满足生态、环保和员工

生活配套方面的需要，建安成本相对较高，部分项目计容建安成本预计为

8,500元/平方米-9,000元/平方米。在建安成本高于低容积率厂房项目的情

况下，又限制自持厂房的租金水平和租金涨幅，要达到“保本微利”的投资回

报水平具有一定的挑战。

本文结合工业上楼项目的业务特点，分析税务对工业上楼项目经济可行性

的影响。

内容概要

1.工业上楼业务特点

2.工业上楼税务分析

2.1增值税

2.1.1预缴税款高于应纳税额情形

2.1.2房地产企业留抵退税

2.2土地增值税

2.2.1土地增值税预缴

2.2.2土增清算导致多缴企业所得税退税

2.2.3成本分摊对土地增值税的影响

2.3房产税

2.3.1回迁物业对房产原值的影响

2.3.2新建房产免税三年

工业上楼业务特点

根据工业上楼项目管理要求，可供销售的物业占比较低，其中城市更新类

项目可用于回迁安置或定向分割销售的厂房不超过1/3，优质产业空间项目

可按《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》相关要求自持或销售，租

售比相对灵活。城市更新类项目可依据经济可行性规划住宅，但规划面积

不超过规划计容建筑面积的30%。

其余像产业提容及只租不售的创新型产业用房用地单位必须全部自持，土

地整备类项目留用土地上工业厂房计入“工业上楼”厂房空间任务的，工业厂

房必须全部自持，根据园区生产、生活实际需要配建的宿舍型保障性租赁

住房，定向面向园区企业员工出租。

工业上楼税务分析

深圳市一般的城市更新项目、土地整备项目、非农和征返用地项目，与转

让房地产相关的增值税及附加税费、土地增值税和企业所得税等税费支出

甚至要高于开发项目投资总额，项目税费对项目利润影响较大。

工业上楼项目特殊的是开发项目绝大部分物业需要自持，可对外销售物业

占比较低，税负率也相对较低。但对外销售物业在销售环节涉及的增值税

及附加税费、土地增值税和企业所得税，以及在自持物业环节涉及的房产

税和企业所得税对工业上楼项目收益也产生一定影响。

笔者根据模拟案例自行测算（具体模拟案例见文末，仅用于分析问题），

对工业上楼项目可能遇到的税务问题作简要分析。

增值税

1

预缴税款高于应纳税额情形

城市更新类工业上楼项目涉及现状用地及建筑物的拆迁补偿，为平衡项目

经济可行性可规划部分住宅和可分割销售的厂房，用对外销售回款平衡拆

迁补偿支出，使自持厂房在低水平租金收益的情况下保持项目经济可行性。

根据国家税务总局公告2016年第18号，可售部分物业在预售环节需要按

照3%的预征率预缴增值税，在增值税纳税义务发生后计算当期应纳税额，

当期应纳税额抵减预缴税款后向主管税务机关申报缴纳增值税。项目公司

将物业交付给买受人时发生增值税纳税义务，在交付物业环节开发建设支

出已经基本发生，对应产生大量进项税额，在计算已售部分物业增值税时

应纳税额一般为零，并且产生部分留抵税额。在已售部分应纳税额为零的

情况下，已预缴税款只能结转下期继续抵减。

目前预缴的增值税税款没有退税机制，城市更新类工