《深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划.pdfVIP

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《深圳市城市更新项目实操系列(九)——被

拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新

各阶段的回迁风险控制》

深圳市城市更新项目实操系列

（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的

回迁风险控制

西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大

学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。集

团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联

网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，专

门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业

链实务研究与顾问工作。欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推

荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。

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目录

一、被拆迁方的纳税分析

（一）增值税

（二）土地增值税

（三）印花税

（四）企业所得税

（五）契税

二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项

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（一）更新意愿征集阶段

（二）城市更新计划申报阶段

（三）更新单元规划草案编制及批准阶段

（四）实施主体申报及确认阶段

（五）房地产证注销阶段

（六）建筑设计及施工阶段

（七）回迁物业的选择

三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划

笔者按

就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可

优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针

对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见

笔者xx年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置

补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁

方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让

取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目

的（具体请参见笔者xx年4月17日于本公众号“西政资本”发布之

推文《深圳市城市更新项目实操系列

（七）——交易方案设计及税务筹划》）。如被拆迁方主要以取得

回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作

建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此

实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。

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为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来

的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮

助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读

者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。

一、被拆迁方的纳税分析

（一）增值税

被拆迁方因被拆迁取得的拆迁补偿所得是否需缴纳增值税一事

一直存在争议。营改增前，《国家税务总局关于单位和个人土地被国

家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函

[xx]969号）答复：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和

个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规

定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿

费不征收营业税。”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还

给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[xx]277号）答复：“纳

税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地

方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金

来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归

还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目

注释（试行稿）〉的通知》（国税发[xx]149号）规定，不征收营业税。”

营改增后，仅《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》提到“

一、下列项目免征增值税

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用

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权归还给土地所有者”，也即作为土地使用者将土地