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买卖不破租赁原则的范围是什么

由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地

使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，

那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用

权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖

不破租赁原则。

买卖不破租赁在租赁关系中是很重要的一个原则，这个

原则尤其是对承租人的权益做出了保障。那么大家知道买卖

不破租赁原则的适用范围是什么吗？小编整理了相关资料，

将在下文中为您解答。

▲一、买卖不破租赁原则的范围是什么

我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅

适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以

抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和

地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的

买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。

在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或

个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依

法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合

同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应

当类推适用买卖不破租赁原则。

▲二、不动产租赁的限制有哪些

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定

来看，该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229

条的规定是否应当适用于动产呢?笔者认为，动产租赁不应

当适用该原则，其理由如下：

1，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易

很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。

2，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财

产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的

财产利用原则。

3，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租

赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界

应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动

产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是

对不动产实行租赁权物权化。

▲三、买卖不破租赁的例外情形

“买卖不破租赁”的问题。合同法第二百二十九条规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的

效力。”该规定说明租赁权具有对抗第三人的效力，不因第

三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同失效。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案

件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，租赁房