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房屋租赁法律法规⼤全

房屋租赁合同纠纷层出不穷，短短半年时间，已经接受委托近百件，呈急剧上升趋势，究其原因，⼀则不动产投资在

兰州市近乎疯狂，⼆则通货膨胀严重，⼈民币购买⼒下降，房屋租赁市场活跃，房屋租⾦暴涨，导致房屋租赁合同纠

纷急剧爆发。那么关于租赁房屋的法律法规⼜有些什么呢?接下来和店铺⼩编⼀起看看吧。

⼀、法律法规明⽂规定的不得出租的情形。

照城市房屋租赁管理办法第六条规定，下列房屋不得出租:

(⼀)未依法取得房屋所有权证的;

(⼆)司法机关和⾏政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房屋未取得共有⼈同意的;

(四)权属有争议的;

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)已抵押，未经抵押权⼈同意的;

(⼋)不符合公安、环保、卫⽣等主管部门有关规定的;

(九)有关法律、法规规定禁⽌出租的其他情形。

从上述规定可以看出，出租的房屋应当权属清晰，并且符合安全、规划、环保、卫⽣等要求，这些规定都很容易

为⼤家所理解，但租赁房屋未依法取得房屋所有权证的;共有房屋未取得共有⼈同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;

有关法律、法规规定禁⽌出租的其他情形，出租⼈和承租⼈却经常忽视已抵押房屋的租赁问题。

⼆、注意设有抵押权的房屋出租时的法律规定。

抵押⼈将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒。抵押⼈将已抵押的财产出租

时，如果抵押⼈未书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押⼈对出租抵押物造成承租⼈的损失承担赔偿责任;如果抵押⼈

已书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押权实现造成承租⼈的损失，由承租⼈⾃⼰承担。

房屋所有权⼈将已抵押的房屋出租，对于出租⼈⽽⾔，如果未书⾯告知承租⼈该房屋已抵押的，抵押⼈(⼀般也

是出租⼈)对出租抵押物造成承租⼈的损失承担赔偿责任。对于承租⼈⽽⾔，如果出租⼈将已抵押的房屋出租的，抵

押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒，即承租⼈只能向出租⼈主张赔偿损失。如果出租⼈已书⾯告知承租⼈

该房屋已抵押的，其损失只能由承租⼈⾃⾏承担。对于已抵押的房屋，如果抵押权⼈代表国家利益，未经抵押权⼈同

意⽽且未书⾯通知承租⼈的，租赁⾏为因损害国家利益⽽属⽆效(《民法典》（2021.1.1⽣效）关于⽆效合同的明⽂规

定)。经抵押权⼈同意出租的，出租⼈应当履⾏书⾯告知义务，⽽承租⼈应明确了解承租已抵押的房屋的法律风险。

三、签定租赁合同时容易出现的⼀些法律问题。

现实案例中，签定租赁合同时容易出现的合同漏洞主要有：

1、对租赁标的物约定不明确，尤其是对租赁房屋的数量(合同约定租赁⾯积和实际租赁使⽤⾯积的误差，决定着

租⾦的少退多不补。)和质量(房屋租赁前后的状况，决定着交付房屋前后的修缮义务。)约定不明确导致的纠纷;

2、对租赁房屋的使⽤⽤途约定不明确，承租⼈对租赁房屋进⾏超负荷、掠夺性的任意使⽤，致使租期届满后租

赁房屋的租赁状况堪忧，甚⾄⽆法继续合理使⽤。⽐如，有⼀典型案例：当事⼈提供产权证所载租赁房屋位于共有建

筑的⼀⼆楼，⽤途为商业⽤“房”，⾸次承租者将其开设为娱乐场所或者餐饮⾏业。租赁期间，承租⼈为了追求利益最

⼤化，通宵24⼩时营业，宾客络绎不绝，三楼以上左邻右舍(业主共计128户)苦不堪⾔，造成极其恶劣的影响。租赁

期满，承租⼈扬长⽽去。⽽，物业公司和共有建筑物所有⼈⼤为不满，经业主⼤会开会举⼿表决，⼀致研究决定，该

商铺不得经营娱乐及餐饮⾏业，最终导致房屋所有⼈的所有权受限并缺失。

3、租赁房屋的维护义务和修缮义务约定不明确，导致合同解除时的保证⾦退费产⽣纠纷。根据《民法典》

（2021.1.1⽣效）有关规定，⼀般应由出租⼈负责维修和保养，但当事⼈另有约定的除外。

现实案例中，在合同履⾏过程中常见的欺诈主要有：

1、出租⼈不按合同规定的时间交付租赁房屋，或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履⾏，或者履⾏

有瑕疵，损害承租⼈的利益(停⽔断电，道路不畅，场地不清，等等。)。

2、出租⼈不履⾏合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租⼈的过错所引起，但纠纷的发

⽣却是频频出现。

3、承租⼈不按合同约定⽀付租⾦，主要是迟延交付。

4、承租⼈擅⾃改变租赁房屋的现状。

5、承租⼈擅⾃将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等。

6、承租⼈逾期不返还租赁房屋，或拒不腾房。

7、出租⼈利⽤租赁房屋套取押⾦、保证⾦、转让费。此种情况⽐