物业管理理论与实务（第三版)第2章物业管理基本制度与政策.pptVIP

**第二章物业管理基本制度与政策

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**第一节法的基本知识

?一、法的概念“法”是社会经济发展到一定阶段并出现了阶级以后才出现的。没有阶级，就没有国家，也就没有法。因此，法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。普通法的中心内容——财产、合同和侵权,一直是法学家们独占的领地。而在现代城市生活的今天，“法”对于每一位公民来说，已经成为生活中必不可少的一部分。知法懂法不违法，无论是对建筑物所有权人还是建筑物维护管理者，都是非常重要的。?**二、中国现行的法

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(一)宪法国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高效力的一种法。**(二)法律这里所指的法律，是指狭义的法律，即指由全国人大及其常委会依法制定的、规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性社会关系或基本问题的一种法，其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。**(三)行政法规行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。**(四)地方性法规（自治条例、单行条例）地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，作为地方司法依据之一规范性法文件的总称，效力不超出本行政区域范围。**(五)行政规章行政规章是有关行政机关依法制定的、关于行政管理的规范性法文件总称，可分为部门规章和政府规章两种。**三、法的分类

(一)国内法与国际法国内法与国际法是按法设立和适用范围来分类的。国内法是指国内有立法权的主体制定的、其效力范围一般不超出本国主权范围的法律、法规和其他规范性文件。国际法是由参与国际关系的两个或两个以上国家或国际组织间制定、认可或者缔结，确定其相互关系中权利和义务的，并适用于它们之间的法，其主要表现形式为国际条约。**(二)实体法与程序法按法所规定的内容，又可分为实体法和程序法，实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为内容的法，如《民法》、《刑法》等。程序法通常指以保证主体的权利和义务得以实现或保证主体的职权和职责得以履行所需程序或手续为主要内容的法，如《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》等。?**第二节物业管理的法制建设

从1981年我国第一家专业物业管理公司成立至今，国家建设部及各省、市、自治区，相继出台了有关物业管理的法律法规，以规范物业管理各方的行为。本节仅对以下几个主要方面的法制建设作一介绍。**一、确立城市新建住宅小区物业管理新体制

改革开放以后，我国房地产业得以复苏和发展，尤其是住宅小区建设。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则指导下，小区规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点，而且业主或居住者对管理也提出了新的要求。为了适应社会的发展，在总结深圳和广州的经验基础上，建设部于1994年3月23日，以部长令的形式颁布了《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》），确立了城市新建住宅小区物业管理新体制，为我国房屋管理体制改革指明了方向。**二、开展物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)的评选工作

1995年，建设部将文明住宅区达标考评改为物业管理考评，印发了《全国优秀物业管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知（建房[1995]120号）。在全国开展了“全国优秀物业管理住宅小区”的考评验收工作。**三、建立物业管理从业人员持证上岗制度

为了全面提高物业管理从业人员的素质，规范物业管理行为，1996年9月，建设部人事教育劳动司、房地产业司共同下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培[1996]41号）。通知要求，从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位制度。从1999年1月1日起，应全部实行持证上岗。**四、建立物业管理企业资质管理制度

1999年10月31日，建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》（以下简称《试行办法》）的通知。建设部要求物业管理企业按照《试行办法》的规定申请企业资质等级，等级划分为一、二、三和临时资质四种。并规定，未经主管部门进行资质评定并取得相应资质证书的企业不得从事物业管理业务。**五．规范物业管理服务收费行为为了规范物业