房地产估价管理程序.pptx

房地产估价管理程序

房地产估价程序

房

地

产

估

价

程

序

估价准备阶段

估价实施阶段

估价完成阶段

——开展房地产估价的基本步骤和环节，

是完成房地产估价的作业流程。

1）主动争取

2）接受委托

12.1估价准备阶段

12.1.1获取估价业务

1）初选估价方法

1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价

2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍

3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法

4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法

5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法

6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法

12.1.4拟定估价作业计划

资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定

3）其他估价作业环节安排

时间、人力、经费和进度

2）拟定调查搜集的资料

1）宏观资料和市场状况资料

对房地产价格有普遍影响的资料

对估价对象所在地区的房地产有影响的资料

政治制度、土地使用制度、住房制度；

相关的法律、法规；

自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；

人口数量、人口素质、家庭规模；

需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况

3）估价对象状况资料

区位、权益、实物

2）估价方法所需资料

12.2估价实施阶段

12.2.1估价资料的收集与整理

初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量

方法:加权算术平均

简单算术平均

中位数

众数

其他

12.2.3选择估价方法，计算并确定估价额

1）估价报告的形式

2）估价报告的要求

内在质量：结果准确、参数合理、方法正确

外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量

1、叙述式报告

2、表格式报告

1、封面

2、目录

3、致委托方函

4、估价师声明

5、估价的假设和限制条件

6、估价结果报告

7、估价技术报告

8、附件

3）估价报告的内容

12.3估价完成阶段

12.3.1撰写估价报告

估价报告的组成

封面一

封面二

目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、估价技术报告

六、附件

估价结果报告

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

1、坐落

2、权利状况

3、建筑物状况或土地状况

4、区域状况

（四）估价目的

（五）估价时点

估价技术报告

1.个别因素分析

详细说明、分析估价对象的个别因素

2.区域因素分析

详细说明、分析估价对象的区域因素

3．市场背景分析

详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现

在和可预见的未来

4．最高最佳使用分析

详细分析、说明估价对象最高最佳使用

5．估价方法选用

详细说明估价的思路和采用的方法及其理由

6．估价测算过程

详细说明测算过程，参数确定等

7．估价结果确定

详细说明估价结果及其确定的理由

12.3.2交付估价报告

12.3.3估价资料归档

（3）估价对象与可比实例因素比较

（4）比较因素分值分析

（5）比准价格计算

收益还原法

至少5个实例，说明：

具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；

资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。

（1）搜集收益实例

（2）求取年潜在毛收入

（3）求取年有效毛收入

有效毛收入=潜在毛收入×（1-空置率）=潜在毛收入×出租率

租金中所包含的费用

——由出租方所付的费用

管理费、维修费、税费、保险费……

（5）计算年净收益

年净收益=有效毛收入-运营费用

（6）求取还原利率

（7）确定收益年限

（8）计算收益价格

（4）估算运营费用