物业管理理论与实务（第三版)第16章境外物业管理介绍.pptVIP

**一、日本住宅建设与管理概况日本住宅政策的基本目标是：与国民经济的发展阶段相适应，与家庭构成、居住区域的特征等相适应，为全体国民提供良好居住环境的住宅。日本的住宅大都为私人住宅，公有住宅仅占全部住宅总量的10%左右。在住宅建设上，有国家资金建设所供应的住宅和民间资金建设所供应的住宅.**直接或间接运用国家资金建造的住宅有四种形式：公营住宅、公团住宅、国营公司住宅以及住宅金融公库。在日本的住宅建设中，民间资金也构成重要的渠道。民间资金的来源包括民间住宅金融机构、住宅储蓄制度、住宅税收三个方面。**二、日本住宅房屋的管理机构

（一）住宅局日本住宅管理的政府机构主要是住宅局。住宅局设在建设省内。（二）管理组合法人日本《建筑物区分所有法》第三条规定:“区分所有人为了对建筑物连同它的基地及附属设施进行管理，允许全体成员组成一个团体，并且依据本法的规定，召开集会，制定规约以及配备管理人员。”（三）管理人所谓“管理人”，就其职务内容来看，是区分所有权人的代理人。**三、日本物业管理协会1962年，日本东京大楼管理业协会；1966年，全国大楼管理业协会宣布成立；1979年，日本高层住宅管理业协会成立。参加高层住宅管理业协会其中的一个条件是必须在管理的物业中有高层住宅，否则，则应参加东京大楼管理业协会或全国大楼管理业协会。如果一个物业管理公司(日本称作为“株式会社”)管理的物业既有高层住宅，也有其他类型的物业，那么，物业管理公司既可以参加大楼管理业协会，也可以参加高层住宅管理业协会。**日本高层住宅管理业协会的主要工作：（一）建筑物安全诊断；（二）管理业务主任资格认定；（三）管理费等保证工作；（四）区分所有管理士认定工作；（五）协会的活动1．调查研究2．教育研修3．刊物与教科书**四、日本物业管理的特点

在日本物业管理活动中，主要呈现以下几个特点：（一）管理的超前意识（二）高度重视清洁工作（三）加强各类人员的培训**第四节美国的物业管理

?美国的物业管理已有七十年左右的历史，其发展日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。应该说，这是与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位分不开的。美国房地产业总值约占国民生产总值的10～15%，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占30.2%，房产约占50%。房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资。全国约有100万人从事与房地产业有关的工作，包括物业管理工作。**第十六章境外物业管理介绍**第一节香港的物业管理一、香港住宅的分类与管理概况香港物业管理的产生，可以追溯到第二次世界大战。一方面，:由于战火摧残，香港房屋遭到了严重毁坏；另一方面，大量人口由中国大陆涌入港岛，又加剧了香港住房的短缺。第二次世界大战前，香港人口不足100万；到1947年底，已增至180万，1951年又增加到200万。以后，每隔10年就增长约100万。到20世纪90年代初，香港人口已近600万。**急剧增长的人口，需要提供大量的住所。于是，大型楼宇应运而生，拥有百个以上单元的大型楼宇相继推出，并由房地产开发企业分层、分单元出售或出租。这些楼宇由于人口密集、业权分散，随之带来的治安等问题。如何保持安静、安全的公共环境，已成为人们急待解决的实际问题。于是，一些楼宇开始聘用“看更”为居住者服务，即由专人进行夜间巡逻，这就出现了楼宇管理的萌芽和雏形。**1953年圣诞节晚上，一场大火将九龙石硖尾一个人烟稠密的木屋区完全烧掉。大火过后，五万多人无家可归。面对大量的灾民，香港政府开展了安置灾民的艰巨工作，很快建起了由木材建成的二层临时建筑物，为灾民提供庇护。香港的公共房屋计划也由此而诞生。**为了加快建造房屋，香港政府公布了一个雄心勃勃的十年发展计划，将为150万人提供居所。与此同时，香港政府宣布成立新的房屋委员会以及房屋署，并责成该机构实施这个计划。房屋