银行物业服务物业服务整体设想及策划方案.docx

银行物业服务物业服务整体设想及策划方案

第一节项目概述

（投标人根据项目情况自行编制）

一、项目基本情况

1.XXXX银行总部大楼

地址：

建筑面积：

总部大楼主楼楼层XX层，地下一层的智能化办公大楼。群楼为银行营业厅和商铺组成。大楼配套设施功能：给排水系统、供配电系统、消防系统、空调系统、综合布线系统。客用电梯二部、货梯一部。大、小会议室、餐厅，直供消防供水系统，消、监控系统，门禁系统，地下室停车场及其进出道闸控制系统，功能为金融写字楼。

2.XXXX银行XX大楼，地址：XX市XX路XX号

XX大楼由多体楼房组合而成，内部办公分布为清算中心、后督中心、城区支行、营业厅等部门。大楼配套设施功能：给排水系统、供配电系统、消防系统、安全布防系统。客乘一部。大、小会议室、餐厅，直供消防供水系统，监控系统，停车场及其进出道闸控制系统，功能为金融写字楼。

3.XXXX银行下属：XX个支行,XX个营业网点，XX个文化中心、XX个村镇银行。

二、服务内容

1.室内外环境的卫生清洁、垃圾收集清理及污物清理。

2.室内外设施及设备的运行管理、日常养护和维修服务。

3.室外绿地、景观（含水系）和花草树木的养护管理。

4.整个大楼的会务管理和服务。

5.协助公安部门进行治安防范工作和符合金融企业要求的安全保卫工作，以及消防管理服务。

6.秩序维护以及车辆停放管理。

7.政府相关检查、缴费、社区文化活动的管理。

8.建筑物节能管理。

9.物业维修、更新的建议、监督、管理和物业档案资料管理。

第二节物业行业现状分析

“物业”一词，原出于我国香港地区和东南亚一带国家。“物业”一词自20世纪80年代引入中国大陆后，首先在广东、福建等外资企业和华侨较多的地区开始使用，随后传至上海、宁波等沿海地区，最后传遍全国，并被中国房地产主管机关接受和采纳。

一、物业的分类

物业有不同的分类方法。根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求，下面分别进行简单讲述：

（一）居住物业

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅银行、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。共用设施设备是指：住宅区（楼）内，费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道、煤气线路、消防设施、道路路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施设备占用的房屋等。

这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有作为置业投资，出租给消费者使用的。由于人人都希望有自己的住房，并且随着人们生活水平的提高和支付能力的增强还有向更高的层次发展的需要，同时由于人口迁移等诸多原因促使人们更换自己的住宅，所以该类物业的交易量巨大，具有很大市场潜力。虽然居住物业的土地效益较低，投资成本回收较慢，但由于国家对住宅产业的鼓励政策，对居住用地使用权的出让（国家规定了较长的年限，最高为70年），因而这类物业的投资风险相对较小。

（二）商业物业

商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，当然按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。

这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取收益，也有一部分是为了自用。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。由于商业物业经营者的效益在很大程度上取决于其与市场接近的程度，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。由于土地具有资产增值的功能，再加上这类物业的土地收益较高，投资成本回收快，不应使其长期留在某一所有人手中，因此对于这类土地使用权的出让，国家规定了较短的年限，最高为40年。

（三）工业物业

工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。

工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪