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房屋租赁合同到期承租人拒不腾房

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题

的解释》第18条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求

负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

承租人转租房屋，转租人拒不腾房，由谁主张权利这要分为两种情形：一种

情形是转租人的租期已届满，而原承租人的租期未届满。在这种情形下，承租人

可以根据转租合同，要求转租人返还租赁物。因前一个租赁合同租期尚未届满，

房主要求承租人返还租赁物的债权请求权还未到行使期限，所以房主作为出租人

尚不能主张其权利。但是，如果转租未经出租人同意的，出租人可在得知该情形

后的任何时候行使解除租赁合同的权利，在转租人不腾房的情形下得向转租人主

张权利。

另一种情形是承租人的租期与转租人的租期同时届满。在这种情形下，承租

人可以依据合同，要求转租人返还租赁物，其请求权是基于租赁合同中的要求转

租人履行返还租赁物的债权请求权;出租人也可以行使其物权请求权，也就是直接

要求转租人返还其房屋。

租赁期满，房屋易主，原房主是否有权要求承租人腾房

租赁期满后，原房主将房屋出卖给他人，且已办理房屋产权变更登记，而原

承租人仍不肯腾出房屋，致房屋交付不能的情形下，

新房主往往因为房屋未交付系原房主的责任而不愿提起诉讼，在这种情形

下，原房主是否有权要求原承租人腾房呢?

原房主基于原租赁合同，作为出租人享有诉权这是确定无疑的，那么他现在

已经不是房屋产权人，是否还有权要求承租人腾房呢?有人认为原房主既然已不再

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是房屋所有权人，他据以行使请求权的基础已经丧失，因此不能享有胜诉权。笔

者认为这种说法是不正确的。

合同法第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的

租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。由此可见，原房主不

仅享有要求承租人腾房的胜诉权，而且还享有对租赁房屋的损害赔偿请求权。当

然，在这种情形下，承租人可依据有关法律规定直接行使对出租人的抗辩权，还

可以基于优先购买权主张房屋买卖合同无效。

另外，由于作为基础权利的物权优先于债权，因而物权请求权也优先于债权

请求权。也就是说，如果房屋新产权人主张其权利，原房主作为承租人便不再享

有胜诉权。

房屋租赁合同到期承租人拒不腾房（二）

出租方（下称甲方）：

承租方（下称乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，就甲方将其拥有的房屋出租给

乙方使用，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方协商，达成如下协议：

一、租赁房屋描述

1、甲方将其拥有的座落于阜阳市西苑一幢号房屋出租给乙方用于经营。该房

屋建筑面积共平方米，具体座落方位及四至见房屋所有权证上的附图。

2、甲方必须保证对所出租的房屋享有完全的所有权，并且保证该房屋及房屋

所在范围内的土地使用权没有用于抵押担保。

二、租赁房屋用途

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1、乙方租赁房屋为商业及辅助用房。

2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定

报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。

三、租赁期限

本合同租赁期为___年，自____年___月___日起至____年___月___日止。

四、租金及支付方式（单位：人民币）

1、第一年租金为___元，第二年租金为___元，第三年的租金为___元，第四

年租金为___元，第五年的租金为___元。

上述租金每半年支付一次，具体为：

本合同签订时支付第一年上半年租金___元，____年___月日前支付第一年下

半年租金___元。

____年___月日支付第二年上半年租金___元，____年___月日前支付第二年下

半年租金___元。

____年___月日支付第三年上半年租金___元，____年___月日前支付第三年下

半年租金___元。

____年___月日支付第四年上半年租金___元，____年___月日前支付第四年下

半年租金___元。

____年___月日支付第五年上半年租金___元，____