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济南房地产行业分析

一、土地市场分析：

对土地市场的理解：

1、土地管理管控管控市场和政策不规范。

2、地价水平基上和天津差不多。

3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。

4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。

5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。

6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。

1、土地市场现状：

①济南以前的土地市场管理管控管控很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于

以前的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从

不规范一一规范的过程之中。

②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米2（360亩）。2002年供应量基和

2001年持平。

③济南市自2002年开始实行土地公开出让:，但去年的工作进展并不是很明显，2002全

年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而

且非常成功，每亩单价140万。

④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方

面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通

一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价

上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出

让。

⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高西、

北地区价格较低。

©目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基上没有可开发用地；一环与

二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。

⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，

但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展会很顺利。

⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的

土地审批，今年上半年会有供地相关相关计划。预计2003年的土地供应量会很

大。

2、济南市目前土地获取方式：

①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。该方式是当

地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此）

②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策

和条文，需要一事一议。

③与当地开发商合作开发或相关相关项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现

当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。可以与当地企业合作

或相关相关项目转让取得土地购得土地及相应规划转让手续可由当地开发商办理。

但仍要向土地局交纳出让金和契税。

④工业企业搬迁。即“腾笼换业”政策。与企业方协商，也符合政府将中心市区的大型

企业外迁的政策，对厂方给与相应的补偿，以满足厂方搬迁及新建厂方的要求，并以

此获得较好位置的土地。

⑤参与政府基础设施建设以获取一些平衡用地。

⑥非正常渠道获取土地，通过省、市政府的一些关系特批土地。（即当地主管部门提到

的省长工程或市长工程）阳光100即属于此种方式。

3、济南市土地价格及相关收费：

①土地基准地价及出让金：

济南市城区国有土地级别基准地价表（1999年）

土地级别一级二级三级四级五级六级

元/平方米4654336223451226757499

商业用地