2024年《房地产估价原理与方法》核心备考题库（含典型题、重点题）.pdf

2024年《房地产估价原理与方法》核心备考题库(含典型题、

重点题)

一、单选题

1.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,

建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地收益为()万元(收益可视为无限

年)。

A3

、

B、4

C5

、

D、6

答案：A

解析：考点：收益法总结。该宗房地产的净收益为：VA/Y,A100×7%7

(万元),设土地的净收益为AL,建筑物的净收益为7-AL,则AL/6%+(7

一AL)/8%100,AL3(万元)。

2.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得

的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权

出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用

直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。

A70.00%

、

B、83.33%

C84.00%

、

D、86.67%

答案：B

解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限50

-1040年，建筑物已经使用年限10-28年，成新率qn/N40/4883.33%。

3.某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿

收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产

正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为

()万元。

A、188.92

B194.62

、

C196.25

、

D、198.18

答案：A

解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为5

0-1040年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物

剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%,则：房地产价值V

A/Y×[1-1/(1+Y)n]15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)40]188.92(万元)。

4.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷

款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。

A、不超过100万元

B、不超过80万元

C、不超过20万元

D、在20～80万元

答案：C

解析：本题考查的是对房地产估价的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担

保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-8020(万

元)。

5.在建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般

是评估()。

A、挂牌底价

B、正常市场价格

C、竞买人可承受的最高价

D、最可能的成交价

答案：C

解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。因

为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而

如果是政府部门委托估价，则是挂牌底价。

6.下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是()。

A、受供求因素的影响

B、与区位关系密切

C、价格形成的时间通常较长

D、价格实质是权益的价格

答案：A

解析：考点：房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价

格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：(1)都是价格，用货币来表

示；(2)都有波动，受供求因素的影响；(3)都是按质论价，即优质高价，劣

质低价。

7.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷

款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。

A、不超过100万元

B、不超过80万元

C、不超过20万元

D、在20～80万元

答案：C

解析：考点：房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的

余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-8020。

8.某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,每年净租金为730元/m2,空

置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2,空置率为10%。

现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要

费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%,则该写字

楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。

A、78

B、102

C、180

D、302

答案：B

解析：本题考查的是