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开发商未办产权证买房者能否要求租金

赔偿-

[案情］：2００4年6月2日,王某看中九鼎房地产有限公

司新开发的朝阳花园的一间店面，双方与20０4年8月1２日签

订了出售合同，王某购买该九鼎房地产有限公司开发的店面一

间，双方约定由九鼎房产公司在９0日内为王某代办好房产证。

合同签订后，王某按合同约定的时间向房产公司支付了全部店面

款以及办理过户所需的税费。但九鼎房产公司却迟迟未按约定为

其办妥房屋产权证，故王某向法院起诉并提出以下诉讼请求:（1）

要求解除与被告九鼎房地产有限公司的购买店面合同，(２）要

求判令九鼎房地产有限公司返还购店面款120０0０元及利息等

经济损失计人民币2500元。（3）要求被告偿付因其不能即时向

外出租而造成的经济损失6800元。被告九鼎房地产有限公司辩

称,原告可以返还原告购房款和部分利息损失，但原告主张的租

金损失是间接损失,根据我国司法实践,对间接损失的没有法律依

据，不能支持。ﻭ

ﻪ[分歧]:对王某要求赔偿租金损失的诉讼请求是否合法，有

以下分歧意见：

ﻪﻭﻭﻪ第一种意见认为：原告主张的租金损失属于尚未发生的

间接损失，被告九鼎房地产有限公司的违约行为与原告所提出的

损害事实间无必然的因果关系，并且我国《合同法》对间接损失

的赔偿也无明确规定，故原告提出的赔偿请求没有事实依据，不

应支持。ﻪﻭﻭﻭ第二种意见认为:原告王某诉请中的租金损失属于

可得利益。原告王某所要求的经济损失，是其在订立合同时期望

通过合同的履行所取得的利益,只要被告九鼎房地产有限公司如

期履约,即可取得,这种利益属于一种期待利益,应当属于可得利

益损失。我国《合同法》第113条规定了对可得利益损失的保护。

这条法规体现了完全赔偿原则的适用，通过完全赔偿原则的适用,

可以使违约的受害人恢复到合同订立前的状态,或者恢复到合同

如期履行的状态,此时的损害赔偿不仅要包括受害人遭受的全部

实际损失，还应包括可得利益的损失。所以原告王某提出的可得

利益损失应受法律保护。ﻭﻭﻭ[评析]：笔者赞同第二种意见。理

由如下：（１）原告王某诉请中的租金损失是否属于可得利益。

可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益，

具有如下特点：一是未来性。即可得利益是一种未来利益,它在

违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有,而必须通过合

同的实际履行以及合同当事人的一定的付出才能得以实现。二是

期待性。可得利益是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获

得的利益，是当事人在订约时能够合理预见的利益。三是现实性。

可得利益已具备实现的条件,只要合同如期履行，就会被当事人

所获得,在通常情况下，当事人为实现这一利益作了一些准备,具

备了转化为现实利益的基础条件。(2）《合同法》第113条规定

了对可得利益损失的保护。原告郭某所要求的经济损失，是其在

订立合同时期望通过合同的履行所取得的利益，只要被告如期履

约，即可取得,这种利益属于一种期待利益,故应当属于可得利益

损失。这条法规体现了完全赔偿原则的适用,通过完全赔偿原则

的适用，可以使违约的受害人恢复到合同订立前的状态,或者恢

复到合同如期履行的状态,此时的损害赔偿不仅要包括受害人遭

受的全部实际损失,还应包括可得利益的损失。所以王某提出的

可得利益损失应受法律保护。（3）可得利益的损失尽管不是现实

的利益损失,但如果对这一损失不予赔偿,就不能完全弥补受害人

所遭受的损害,特别是在受害人与他人订立了转售合同或其他合

同的情况下，因违约方的违约使受害人不能履行其与他人订立的

合同，受害人将赔偿对其他合同当事人所造成的损失,这些损失

应该通过可得利益的赔偿而得到弥补。而从交易秩序来看，若不

赔偿可得利益的损失,则很容易造成这样的后果,在债务人履行合

同不如承担赔偿积极损失的责任对其更有利时，他就会宁可赔偿

对方的积极损失也不愿再履行合同,这无疑是给故意违约敞开大

门，尤其在合同标的物的价格不断上涨的情况下，出卖人极有可

能将标的物一物数卖,即使补偿了先前的买受人的积极损失,他仍

可以通过一物数卖获得一定利润。故笔者认为不补偿可得利益的

损失会刺激当事人违约,对交易秩序的维护也是不利的。

ﻪ

开发商未兑现承诺华龙苑3３0业主排队打

官司-

因房屋开发商未