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********城市发展模式研究01城市评价023城市地图03城市选择与评估城市地图1.1城市发展模式城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式线性模式：交通导向，线形突破阶段蔓延模式：城市自发蔓延阶段卫星模式:资源独立，“卫星城”形成“摊大饼”发展，核心资源局限在传统区域，城市以通勤时间为半径围绕在核心区的外围扩展代表城市：合肥核心区土地价值大幅上升，且区内交通拥挤，通勤时间大大增加新的交通通路建成，相等通勤时间的区域可达性提高价值低洼区在新兴地区形成并承载核心区流出人口代表城市：北京新兴地区的经济人口成规模商务、商业、教育、医疗等资源不再依赖于核心区而独立存在卫星城区形成，撇除核心区的其他功能干扰使卫星城区变得更宜居代表城市：上海驱动力：经济发展、配套资源、宜居环境驱动力：配套资源驱动力：交通资源及地价上升ABC1.1城市发展模式城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式城市核A城市核B+城市核C(C=A+B）=城市核A城市核B+=城市核A+城市核B政策导向融合各个核心建立更强有力的城市中心代表城市：武汉、重庆政策导向建立更加强有力的分核心代表城市：天津多核融合模式:多核融合，建设“大中心”D多核分离模式:多核独立共生，建设“多中心”E与城市同步发展的考虑城市发展的趋势对房地产企业的启示中国仍处于快速城市化的阶段，但是城市化的速度有所放缓1不同城市的城市化阶段和进程差异明显，在上述差异下，未来5年，中国有五类典型的城市发展模式：蔓延模式线性模式卫星城模式多核融合模式多核分离模式2未来5年，城市发展模式将有深刻的政府烙印，政府之手，市场之手、地产商之手不和谐的区域，将存在着城市发展的泡沫3住宅总量增长可能放缓品类可能会发生演变过去赖以为生的业务模式是否需要改变资源的配置要考虑城市的特点产品供应要符合城市发展的主流要抓住不同类型城市存在的土地窗口期对应城市发展，我们自己也要采取谨慎、精益的城市发展模式对于政府的政策及规划，要做到不盲从，遵从客观规律和发展的可能性与城市同步发展的考虑城市发展的趋势对房地产企业的启示城市发展的社会大环境（人口等）造就了客户需求的差异性特点，具体包括：居住条件的总体改善家庭小型化二线城市的人口回流人口老龄化资产配置型购买需求城市综合体绿色产品4城市发展的差异性，造就了客户结构的深刻差异国富民强国弱民弱国强民弱5房地产是类金融行业，要根据社会发展做好战略布局及应对关注和研究创新业务的开发和运营模式，寻找新的生意机会进一步开展客户、产品分类细化工作国富民强类城市要精耕细作，赚足利润国弱民弱类城市平稳发展，做市场主流产品国强民弱城市要以高端带动低端，提升产品力社会经济基本面指标房地产市场表现03政策与城市发展规划研究04土地市场分析（土地盘点、获取方式、供地计划、历史成交）05主要竞争对手（本地与外地、现状与未来，圈定关注重点）06……01021.2城市评价1.3城市地图——为什么需要城市地图新的形势：一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超过10个；1项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经非常不足；2城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能抢先一步，抓住机会3等项目信息上门已经不能满足发展需要，必须主动搜索项目机会；4项目决策越来越多，必须提前对市场进行研究，才能快速决策，提高效率5东进南拓西联北优花都副城区南沙副城区萝岗-新塘副城区十大重点发展区域一、宏观经济二.城市规划三.房地产市场四.重点配套要素五.土地资源及市场11、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。5、白云新城：以白云国际会议中心的建设为重点，构建广州会议和休闲中心。56、广州科学城及周边地区：形成未来广州最适宜创业发展和生活居住的现代化生态园林城市示范区。68、广州新城：逐步形成体育、文化中心，远期发展成为新城市中心899、南沙地区：以南沙片区中心为核心，逐步建成现代化滨海新城。33、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和完善广州新的科教文化区。1010、白云国际机场及周边地区：加快周边地区现代物流业、相关高新