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RESEARCH

研究报告

围城困局，谨慎前行

商业综合体的发展趋势及成功要素

报告主要结论：摘要

本份报告旨在通过研究商业综合体市场发展现

全国各地都存在商业综合体开发状来讨论开发中可能遇到的问题。

过量的现象，二、三线城市商业

综合体在短期内出现集中供应，如今中国商业地产正处于商业模式的合体开发并不应该一哄而上，而应规划

供需失衡使商业开发运营日趋艰转型过程，各地如雨后春笋般涌出的商出与自身条件相匹配的开发量的结论。

难。业综合体带来了一个个如同围城般的

其次，从开发商角度，了解主流开发商

困局。“外面的人想走进来，里面的人

对于开发商业综合体的态度，提出成功

城市发展与商业综合体关系密想走出去”，这是对于如今商业综合体

开发商业综合体的三要素，即选址、业

切，将带动商业综合体快速发市场现状的最好写照。深耕于一线大城

态组合以及资产运营。最后辅以典型商

展，经济发展良好以及公共配套市的外资及港资开发商想要开拓二三线

业综合体案例研究，以期能够找到商业

完善对于综合体开发起到十分积城市，却因为二三线市场趋于饱和而

综合体项目成功的基本思路。

极的推动作用。踌躇不前。而占据二三线城市半壁江山

的本土开发商，想要进军一线城市却频

最后，希望这份关于商业综合体的研究

频受挫。

办公、购物中心以及酒店三者的报告能够帮助开发企业对于目前国内综

业态协同性最优，这三种业态是本份报告旨在通过讨论研究商业综合体合体开发情况有大致了解，以便今后更

商业综合体开发最普遍的组合，市场发展现状来讨论开发中可能遇到的有针对性的拿地开发；同时，关于如何

其它对于综合体依赖较小的业问题。从城市发展的角度，通过分析城成功开发运营综合体的关键因素，也希

态，比如文化艺术中心、会展等市与商业综合体之间的关系，运用统计望能给发展商带来一些启发，进而避免

则具有锦上添花的效果。方法构造出的判断标准——莱坊城市发陷入商业综合体开发的围城困局，淹没

在综合体开发的大潮之中。

展综合指数来研究全国主要城市商业综

内地开发商后来居上，与外资开合体开发的分布以及体量，得出商业综

发商分庭抗礼，内地开发企业近

几年在综合体开发上积累了丰富

的经验，很多内资企业已经可以

操作大体量的综合体项目。不过

后期运营方面，与外资开发商（

含港资）相比，依然存在经验不

足的短板。

选址、业态组合、营运策略已成

为商业综合体开发的三大关键问

题，这三个问题