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上海上房物业服务股份有限公司招股说明书

一、公司概况

上海上房物业服务股份有限公司成立于2001年8月21日，总部位于上海市黄浦区淮海东路99号1413L室。作为一家具有中国物业管理一级资质的企业，上房服务以非住宅物业为核心业务，覆盖商业地产物业服务、医疗机构物业服务等领域。截至目前，公司管理面积已达1799万平方米，是一家独立第三方物业服务企业。

二、发行计划与资金用途

根据2021年6月28日披露的招股说明书（申报稿），上海上房物业服务股份有限公司计划首次公开发行股票，发行数量不超过2300万股，每股面值人民币1.00元，发行后总股本为9200万股。本次募集资金的主要用途包括：

1.业务拓展项目：拟投入约1.36亿元，用于扩大业务规模，提升市场占有率。

2.技术升级与信息化建设：进一步优化服务流程，提升管理效率。

3.补充流动资金：为日常运营提供资金支持，确保业务稳定发展。

三、公司核心竞争力

1.行业资质与经验：作为一级资质企业，上房服务在行业内积累了丰富的管理经验，特别是在非住宅物业领域具备明显优势。

2.市场定位清晰：专注于商业地产、医疗机构等非住宅物业，满足特定客户的差异化需求。

3.规模效应：管理面积超1799万平方米，客户基础广泛，为公司持续发展提供保障。

四、行业背景与前景

随着中国城市化进程的加速以及物业管理行业专业化程度的提高，物业服务市场呈现出广阔的发展空间。非住宅物业作为细分领域，因其专业性要求高、客户黏性强，具备稳定的增长潜力。上房服务凭借其资质、经验和市场定位，有望在这一领域进一步巩固其行业地位。

五、未来展望

本次IPO募集资金将为上海上房物业服务股份有限公司注入新的发展动力，通过业务拓展、技术升级和资金补充，公司有望实现更高质量的发展。同时，随着行业政策的不断完善和市场需求的持续增长，上房服务有望在未来几年迎来新的增长机遇。

上海上房物业服务股份有限公司招股说明书

六、管理层与治理结构

上海上房物业服务股份有限公司的管理层在行业内具有丰富的经验，核心管理团队包括董事长周超等，他们在物业管理和资本运作方面拥有深厚的专业背景。例如，周超自2001年起便担任公司董事，并于2016年起担任董事长，其管理风格注重稳健发展与技术创新。

公司治理结构完善，已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及ISO45001职业健康安全管理体系的认证，体现了其在运营管理中的高标准与规范化。公司实际控制人及相关股东已承诺，自公司上市之日起36个月内不转让或委托管理其持有的股份，以增强投资者信心。

七、业务模式与收入结构

上房服务的业务模式以非住宅物业为核心，涵盖商业地产、医疗机构、教育机构、文化体育场馆等多种类型。公司通过整合基础物业服务与定制化解决方案，为客户提供一站式服务，满足客户多元化需求。

1.医疗机构支援服务：2020年实现收入1.69亿元，占总收入的28.58%，是公司的主要收入来源之一。

2.商业地产物业服务：2020年收入1.49亿元，占总收入的25.17%。

3.教育机构支援服务：2020年收入为424.93万平方米，占比超过10%。

4.其他机构物业服务：包括停车场经营管理和餐饮团膳服务，收入占比逐年增长。

这种多元化的收入结构不仅降低了单一业务的风险，还为公司提供了稳定的现金流。

八、财务状况与增长潜力

公司计划通过本次IPO募集资金约3.31亿元，分别用于业务拓展、信息化建设、停车场技改及人力资源建设等项目。这些资金将助力公司进一步提升服务能力、优化管理流程，并在全国范围内扩大市场份额。

九、风险评估与应对措施

尽管公司业务增长迅速，但也面临一定的风险与挑战：

1.市场竞争加剧：随着物业管理行业竞争的加剧，公司需不断提升服务质量与品牌影响力。

2.政策变化：物业管理行业受政策影响较大，公司需密切关注政策动向，及时调整经营策略。

3.法律诉讼：根据公开信息，公司涉及部分法律诉讼，需加强法律合规管理。

为应对上述风险，公司计划通过加强技术研发、优化管理体系及提升客户满意度，进一步增强市场竞争力。

上海上房物业服务股份有限公司凭借其丰富的行业经验、清晰的市场定位及多元化的收入结构，在物业管理行业中占据重要地位。通过本次IPO募集资金，公司将进一步拓展业务、优化管理，并加速全国布局。未来，公司有望在非住宅物业领域实现持续增长，为投资者创造更大的价值。