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资产评估异议书(注①)

异议人：荆州市某某总公司，住所：荆州市江汉北路

就湖北某某会计师事务有限责任公司关于荆州市某某总公司部分房屋及其占用土地的“鄂某某评报字

[2002]第015号”《资产评估报告书》，特提出异议如下：

第一、此评估报告书的注册资产评估师不符合法定资格条件。因此，该“鄂某某评报字[2002]第015

号”《资产评估报告书》无效。

1995年5月10日，国家人事部和国家国有资产管理局颁布的《注册资产评估师执业资格制度暂行规

定》第二十四条明确规定：“资产评估机构接受委托承接的评估项目，其项目负责人只能由注册资产评估

师担任，评估报告至少由二位注册资产评估师签署方为有效。”

然而，“鄂某某兴评报字[2002]第015号”《资产评估报告书》参加评估项目的人员是A某某和B某

某，从其提供的资格证书来看，显然不符合法定资格条件。

1、A某某的注册资产评估师证书是从一张盖有“再次复印无效”的复印件上复印而来。从这张无效的

复印件反映的内容来看，该证书的检验登记时间是一九九九年六月三十日，其有效期是一年。2000年、2001

年均未通过年检，即该证书早已丧失了效力。注册资产评估师证书B某某参加了2000年的业务培训，通过

了2000年年检，但是2001年却未通过年检。

依照1996年7月25日国家国有资产管理局发布的《注册资产评估师执业资格注册管理暂行办法》第

十条“已办理注册登记的注册资产评估师应主动接受注册管理部门的年度检查，符合年检要求的，由年检

主管部门加盖年检合格章”和第九条“注册资产评估师执业期间，应主动接受资产评估知识的更新培训。

在两次注册的间隔期内，接受培训时间不少于４８个学时。培训后由注册管理部门在注册证上加盖培训专

用章”的管理规定，二人均没有通过2001年年检，没有确认继续执业效力的执业证书，显然都不具有执业

资格。

2、从执业证书反映的工作单位来看，两人均不在湖北某某会计师事务有限责任公司这一评估机构专职

执业。按照《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》第二十六条“注册资产评估师只能在一个评估机构

专职执业，只能在该机构有签字权”的规定(注：②、③、④)，A某某和B某某在湖北某某会计师事务有

限责任公司就没有签字权。没有签字权的评估报告当然是没有法律效力的。

第二、评估所采用依据不全面、正确，因而此次评估无效。

1、没有采用《城市房地产市场估价管理办法》和国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》，而

仍旧运用《城镇土地估价规程（试行）》。

2、房地产评估取价依据应采用《关于荆州城区二OO二年度房屋重置价格的通知》，而此次评估报告是采

用已过时的《关于荆州城区二OOO年度房屋重置价格的通知》。

3、评估人员应收集及现场勘察核实，而此次评估人员却是只到“现场勘估”。

第三、评估面积和价格与实际面积和价格严重背离。

由于评估师不符合法定的条件，不采用国家标准和市政府规定，此次评估的资产与其价值完全不符，

与2001年1月15日荆州市另一会计师事务有限责任公司对同一资产的评估值有天壤之别，其资产被评估

的价值之低，显然背离了资产评估应遵循客观性、科学性、专业性的工作原则和贡献原则、替代原则和预

期原则的经济原则。

1、以江汉北路甲地为例，此次评估面积5002.05㎡,而实际面积为18703.64㎡，其差幅高达评估面积

的334%。再如，江汉北路乙地的实际面积是1899.60㎡，而此次评估报告置《土地使用证附图》的数据而

不顾，只评估为1057.8㎡。

2、评估宗地内有酒店、门面和对外租赁的物业，当然均属商业用地，但此次却被认定为综合用地。一

年前（2000年12月27日）经荆州市某某地价评估事务有限公司评估为1032.66元/㎡（该评估报告业经

荆州市土地管理局审核同意），而此次评估却评为887.03元/㎡的基础上还下浮24.6%和14.9%，即不到

689元/㎡，仅为原评估价值的66%。

不仅如此，此次评估时还扣减了土地出让金40%，这样实际土地作价还不到413元/㎡。而我公司在改

制时将土地用于安置职工，免收土地出让金的，故此次评估时亦不应扣减土地出让金。（已缴纳土地出让

金的，返还给企业安置职工）

3、房屋重置成本基数太低，与市场价值相差甚远。异议人之大酒店此次评估时重置成本为2045774.40

元，而距今仅一年的同样由会计师事务所评估的重置成本为5397143元，两者相差竟然高达335万多元。