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工程营销方案

工程概况

1.1工程名称

风气国际

1.2工程宗地位置

风气国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院〔二级甲等〕300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府

1.3工程经济技术指标

总用地面积〔m2〕

29000

地上总建筑面积〔m2〕

124700

居住户数〔户〕

1000

停车位〔m2〕

8700

容积率

4.3

绿化率

30%

建筑密度

16%

2.工程市场分析

2.1工程投资环境

2.1.1工程投资环境宏观分析

燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。燕郊与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近，是临近北京市区开展最为成熟的外埠地区之一。燕郊依托毗临北京得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项根底配套设施，优美的环境，良好的产业开展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。

1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。2001年又被批准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居第三，在全省县〔市〕域开发区中位居第一，是河北省6个重点开发区之一。经过近10年的开展，燕郊开发区正开展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。

目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产开展上行的巨大空间；而根底设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个比例在高档工程中那么更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。目前，燕郊和北京房地产市场的融合速度已经明显加快。

2.1.2工程投资环境区域性分析

目前，燕郊城市总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编，初稿已经完成。规划的核心思路就是大力开展现代效劳业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所。在医疗保健方面，预计投资17亿人民币建一个1200个床位的综合性医院，以及一个全方位的，包括心理、健康、娱乐方面的老年效劳中心；规划在高速路边南侧占地五百亩的集购物、娱乐于一体的室内主题乐园；在教育上、文化上进一步完善配套，打造精品工程，营造自然与人文的环境，大力建设适应居住的配套设施，提升整个燕郊的城市品位和居住理念。

燕郊的城市规划，基于整体规划布局的理念，首先作好城市的规划和开展定位，创造一个品质高、环境好、效劳业兴旺的城市，在依托北京政治经济开展、生活理念升级的根底上，做一个高起点，高水准的规划。

通过燕郊规划，我们可以看到燕郊开展现状及远景，依靠区位优势、超前观念和开放的心态必将使燕郊成为京城高端人士的新宠，吸引更多的海内外企业投资兴业，同时，也必将进一步带动燕郊房地产业的开展。

2.1.3工程投资环境微观分析

北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”开展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的开展良机，尤其东部产业开展带确实定，使城市重心东移的趋势成为必然。在此规划开展主旨下，定位于北京的新城区的亦庄、通州、顺义等东部区域令人期待，甚至与通州接壤的河北省燕郊经济技术开发区，这个距离北京最近同时也是开展最为成熟的外埠地区之一，也将借助北京东部开展之势，进入更多京城购房者的视野。尤其是这里便捷的交通、优越的自然环境、日臻完善的各种配套，使这里具备了开展别墅新区的根底条件。

1、产业根底支撑城市快速开展

对于一个新区的开展来说，形成雄厚的产业根底是其开展建设的必要支撑。燕郊经济技术开发区位于北京东部，与通州区隔潮白河相望、由京哈高速路连接。据悉，河北省有关方面已就八通线东延至燕郊与北京达成一致，工程有望在2008年前后开工。此外，还方案在102国道的南侧和北侧各打通一条通往北京的通道，将燕郊轴心的迎宾路往北与顺承高速连接起来，与北京之间形成东西三条、南北一条的公路网络。对于与通州接壤的燕郊来说，这是一个地产开展的空前利好。城铁的延长、高速公路的开通，足以加速北京与该区域地产市场之间的融合速度，这同时意味着燕郊地区更高的房价和更大的利润空间。

2、自然条件促进别墅新区形成

辖区总面积108平方公里、总人口20万左右的燕郊开发区，还拥有优越的自然环境。紧临开发区西侧的潮白河畔自然风光优美、生态环境良好，2008年奥运会前潮白河将改变干涸多年的局面，重新注入生机，将极大地提高燕郊的生态