海南香水湾国际度假定位报告.pptVIP

弱势下的适度差异化时机香水湾波尔多国际度假区工程定位报告中原地产代理〔深圳〕海南分公司

前言在目前海南度假地产市场竞争剧烈的情况下，如何找准定位，降低市场风险在工程不具备核心竞争优势的条件下，如何化平凡为神奇，找准市场突破口

PART1差异化的必然

1/第一章工程属性界定

一、区域属性

陵水城市区位价值：陵水隶属于“国际旅游岛建设的6大功能组团”中以三亚为核心的南部组团拓展区域，具有较大开展潜力。陵水是少数民族聚居县、革命老区，是全国唯一的沿海国家重点扶持贫困县。陵水位于东北连万宁市，北部与琼中县交界，西北与保亭县接壤，西南与三亚市毗邻，东南濒临南海。海岸线长57.5公里，东西宽32公里，南北长40公里，总面积1128平方公里。海榆东线高速公路自东北向西南从境内穿过，东北至海口196公里；西南至三亚市60公里。以三亚为中心，包括陵水、保亭、乐东的南部组团，重点开展酒店住宿、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。北部组团（综合性组团）南部组团（综合旅游）中部组团（特色旅游）西部组团（工业、高新技术）东部组团（特色旅游）海洋组团（海洋资源）

规划定位为：以旅游度假、时尚运动、休闲娱乐为主导功能的热带滨海国际旅游休闲目的地陵水海滨风景名胜区最重要的功能板块。规划区用地空间结构可概况为“一带、两轴、三组团”；陵水的环境资源独特，旅游开展潜力巨大，逐步成为三亚旅游圈和海南东部，旅游产业带的重要组成局部近年来陵水的旅游投资建设工程迅速增多，香水湾、清水湾、土福湾等区域受到众多实力强开发商的青睐，掀起了新的投资热潮陵水珍珠海岸椰林滨海旅游度假区规划定位国际旅游岛背景下陵水规划：陵水整合丰富而又稀缺的资源快速崛起，其中竭力打造一个国际一流休闲度假旅游“珍珠海岸”。“三湾整合”用丰富而又稀缺的资源进行即整合香水湾、清水湾、土福湾，竭力打造陵水珍珠海岸、休闲度假之洲；“三湾崛起”也撑起了陵水的高速开展陵水旅游资源与开发现状

陵水房地产时机点：目前陵水的房地产开发处于起步阶段，房地产投资高速增长，具有一定的升值空间。房地产投资增长速度快房地产投资达34.5亿元，约占固定资产投资的84.7%。陵水县不但在投资规模超十亿元的“五强”中名列第一，在全省各市县中也增长最快。房产总投资旅游房地产投资，特别是“三湾”开发区〔清水湾、香水湾、土福湾〕的投资建设对陵水县的经济增长起着重要的作用。上半年陵水经济开展取得很好的成就，GDP同比增长16%，城镇固定资产投资约40.7亿元，同比增长28%。旅游房产投资投资环境政府提出加强整体形象宣传，标准房地产市场管理，发挥陵水的生态环境优势，加快开展房地产业开展。丰富资源、政府支持经济的开展投资的增长陵水丰富的资源环境为房地产投资带来了极大的商机；政府的大力支持和举措也为投资营造了良好的投资环境

竞争板块分析：通过陵水三大板块——香水湾、清水湾、土福湾的竞争分析，本工程存在未来整体开展规律带来的潜力土福湾：湾区比较独立，显得幽静，不嘈杂，做到离尘不离城；园林水系营造出色，度假气氛浓厚，对消费者有较大的吸引力。清水湾：雅居乐与政府合作开发成功打造工程核心卖点，并通过话题宣传不断扩大影响力；但度假气氛营造不够。工程价值点和时机点挖掘工程价值点：区位价值，作为二线城市的开展潜力海景资源丰富，具有欣赏价值独立幽静，适宜度假、定居工程时机点：国际旅游岛建设的推动670.65公顷“陵水珍珠海岸”整体规划打造，规划、“一带、两轴、三组团”的空间结构，工程位于三组团之一香水湾：商周时代建筑设计风格别墅对消费者有很一定吸引力，但目前湾区整体不够统一。

工程区位：位于陵水县东部，是香水湾旅游度假区的核心组成局部。项目区位交通发达，距离东线高速香水湾只有800米，距离三亚一个小时车程，海口二个小时车程，高铁只需20分钟到达三亚。项目拥有一线海景资源交通方便

区域地块价值：内部价值和外部价值分析香水湾一线海景资源；地块总体呈南北向“长方形”，触海边界长；沙滩质量较高，整条沙滩带无礁岩阻断；地块坡度不大，建筑本钱低。内部价值外部价值周边有南湾猴岛、高尔夫球场等重要旅游配套，兼海滨山体与山水田园风光；未来规划里，陵水东部有主题度假酒店、海洋公园、梦幻未来世界、热带风情海岸、游艇码头等；离东线高速近，位于三亚半小时圈内，未来开发、溢价潜力巨大。

1、区域规划：围绕生态整合、景观整合、功能整合三大目标打造整体感强并具多样性的高端旅游度假区。功能布局：带状组团式布局，各组团依托主要干道沿海岸线布置，设置连续的公共活动空间，加强组团之间的联系。绿地系统：结合自然环境资源，形成分隔组团的生态网络空间，整合绿地。交通系统：道路系统规划结合地形，采用自由式布局,道路的景观设计反映乡村特色和热带滨海特点，修建排水洼地。依托自然生