自考 资产评估 关森 精讲班 第二章 资产评估的基本方法.docx

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自考资产评估

主讲老师：关森

第二章资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法

一、市场法的定义

二、市场法运用的前提条件

三、运用市场法评估资产的步骤和计算途径

四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

一、市场法及其适用的前提条件

(一)市场法又称市场价格比较法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法目前是最简单、最有效的方法。

(二)市场法应用的前提条件

1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场。

2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

二、市场法具体计算途径

(一)直接法

直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

例：要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同(似)，面积相同(当)，建成年份相同(近)等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值。

(二)市价类比法

市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为：

评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额

或者为：评估价格=参照物价格×(1±调整系数)

不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。

市场法比较案例调整因素的选择

1、时间因素(比较案例、评估基准日)

比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响。

2、区域因素(区位因素)

比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可

比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为比较案例。

3、功能因素

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比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提高可比性；如商铺价值评估。

例题：在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的差异

调整因素。下列不包括在参照物调整主要因素中的是()。(2010.7)

A.时间因素

B.资产的型号、规格因素

C.地域因素

D.功能因素

【答案】B

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

(一)运用市场法评估资产的程序

1、明确评估对象。

2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。

3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。

4、把被评估资产与参照物比较。

5、分析调整差异，得出结论。

(二)市场法的优缺点

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：

1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格

2、评估结果易于被各方面理解和接受市场法的缺点表现在：

1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用

2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估

例题：资产评估和市场的关系是()。(2011.7)

A.以市场为基础但高于市场

B.模拟市场条件有时接受市场检验

C.模拟市场条件但又必须接受市场检验

D.和市场无关

【答案】C

例题：最大最佳效用是基于资产评估的()。(2010.4)

A.继续使用假设

B.持续经营假设

C.公开市场假设

D.清算(清偿)假设

【答案】C

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例题：在资产评估中，市场法较适用于()。(2011.4)

A.专用设备

B.大部分无形资产

C.通用性较强的资产

D.受地域、环境等严格限制的资产

【答案】C

例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是()。(2011.7)

A.专有技术

B.商业用房

C.专用设备

D.公益性用地

【答案】B

第二节成本法

一、成本法及其适用的前提条件

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算

三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

一、成本法及其适用的前提条件

(一)成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

从资产评估成本法的概念来讲，它是先确定它的重置成本，再扣减其各项损耗，这个方法的理论依据有两个： (1)资产的