同致行_郑州鑫苑现代城项目开盘前营销执行报告_113PPT_XXXX.ppt

区域分析10%营销执行筹备阶段公开发售期强销阶段09年11月8月10月27%37%16%100%80%60%40%20%52%15%认筹准备奠基典礼仪式活动完成项目入市前的筹备工作VI系统设计、广告设计、销售物料设计制作、售楼部筹备、现场示范区设计及制作筹备等形象+卖点宣传媒体密集投放，形象宣传与价值卖点导入有机结合，互为促进；首批单位6月公开发售，即一期第一批开盘；突出卖点阶段利用房展会及营销节点，结合本项目配套资源优势，强化项目价值卖点；通过第二批产品推售引爆市场，同时突出地段优势和产品优势，主动营销，重点挖掘周边目标客户；品质提升阶段形象升华阶段重点利用网络及围墙广告进行宣传，突出价格控制策略、二批单位顺利售罄等信息。阶段销售率阶段划分营销思路营销执行销售目标市场预热期开盘准备、形象树立利用产品说明会、房展会等活动引起市场高度关注，树立形象区域炒作、户外发布、形象树立、外展点开放、内部认购，积累诚意客户、现场示范区开放3月10年1月6月强化销售一期剩余单位；持续热销期第二批产品9月入市，消化一期剩余单位，举办答谢酒会；消化剩余单位，第三批产品12月份入市，同期举行小型活动促进剩余产品去化；持续热销期卖点梳理整合阶段通过围墙及短信发布进行本阶段的营销宣传；结合项目工程节点的发布创造营销节点；12月营销阶段划分2010年年度营销推广阶段划分——如果在2010年6月10日前开盘，则有机会在2010年年底实现7个亿销售额持续热销期68%开盘销售450套；第二批销售168套；第三批销售185套；强销期销售168套；销售168套；项目住宅可售面积：158884㎡，均价6500元/平总结：在市场环境无重大变化的前提下，如能坚持和保证营销策略、推广策略、展示策略、客户策略的有效执行，可在2010年年度完成7个亿销售额；整体销售周期2010年度销售额预期备注：上述可售面积为规划未定稿前数据，因此并不准确，实际销售额可能发生变化，年度销售额不变销售总面积：108721；㎡销售总金额：7亿元；销售率：68%住宅小计114317346103924860280597122回款额1758779947994159887994799443169去化面积11%5%5%10%5%5%27%销售率3-10号楼住宅、公寓12月11月10月9月8月7月6月2010年时间分类项05营销执行营销策略客户产品服务营销活动营销价格策略渠道选择1、2009年12月初，销售团队组建2、2009年12月中，一周大客户拓展3、2009年12月20日，售楼部开放4、2010年4月初，景观样板区开放5、2010年4月中，一期认筹6、2010年5月中，确定大客户团购7、2010年6月10日，一期开盘（售楼部开放至开盘前，每周一活动或两周一活动）1、12月初日项目围墙出街2、12月5日—10日，报纸软文炒作3、优化渠道选择，主力渠道分别为：报广、户外大牌、网络；4、窄众渠道选择：短信、派单、DM直投、公交站牌、车体5、创新渠道：街道悬臂广告1、高品质形象宣传，较高房价推广策略2、开盘前两周公布均价，应与客户预期持平；3、开盘优惠3%—4%4、开盘后未购房客户优惠持续一周；5、开盘后正常销售期优惠1%—3%水平鑫苑现代城项目营销思路营销策略客户产品服务营销基础服务增值服务保安保洁看房车司机样板区服务人员置业顾问案场经理策划师售楼部工作人员打造一流服务，创造一流价值，造就一流精英鑫苑现代城项目营销思路营销策略客户产品服务营销营造销售氛围物料筹备品质展示样板房主题景观售楼处气派精致装修主题景观展示：生活摸得到，看得到，闻得到品质展现，气派而不显奢华围墙导视牌道旗看房通道尊贵画面，品质展示，生活憧憬独特且包含居住理念项目脸面，气派大方，醒目家的展示，未来生活的描述模型产品楼书3D片/电视片认筹物料销售物料12月15日前完成3月15日前完成12月15日前完成户型单张、宣传海报、折页等，12月10日前完成VIP卡、购房意向书、认筹须知等，4月5日前完成鑫苑现代城项目营销思路营销策略客户产品服务营销吸引客户筛选客户1、通过营销推广吸引目标客户群，并逐步扩大客户群体2、充分利用鑫苑