自考 资产评估 关森 串讲班 4-10章.pdf

【本章重点】

1.本章在考试中的题型主要有单选、多选、简答和计算。

2.本章的重点是房地产评估的市场法、收益法(假设开发法、残余估价法)、成本法；

影响地产价格的因素、建筑物评估时需考虑的因素等。本章应掌握重点以及容易出题

的题型。

机器设备评估(成本法)、企业价值评估(收益法)、无形资产评估(收益法)、房地产评估

(市场法)。

【本章内容】

一、房地产评估概述

(一)房地产的概念

房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，又称之为不动产。

房地产形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。

(二)房地产的特征

位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值趋势。

(三)房地产的评估程序

1.明确评估基本事项

2.拟定评估工作方案

3.实地查勘搜集资料

4.选用评估方法评定估算

5.确定评估结果，撰写评估说明和报告

二、土地使用权评估的特点

(一)使用权及其实质

土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，

还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进入评估。

(二)土地资产的分类及其特性

1.资产及其分类(重点掌握1、3)

1)按社会经济用途

土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、生活住宅用地及其它用

地等等。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。

2)按经济地理位置

土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，

越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。

3)按所有权归属

土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国城市土地属国家所有；除城市以外的土地属

集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时

应如何划分。

4)按利用程度

土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。

5)按开发程度与开发趋势

土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

2.土地资产的特性：自然特性、经济特性

1

自然特性：土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、

土地的不可替代性。

经济特性：用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性。

(三)土地资产价格体系

1.土地资产价格类型(重点前两种)

基准地价：基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不

同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。

从定义中可以看到：

(1)它是政府行为，是政府制定出来的；

(2)它是区域内的平均价格；

(3)它的价格是按经济用途确定的；

(4)它表示的是单位土地面积的地价。

标定地价：在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作

用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一

宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土

地或地块的最低地价(标价)的依据和确认成交地价(或出让金)的基础。

转让价格：是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种

价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。

出租价格：地产出租价格亦称土地使用权租金价格

目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。

2.土地资产价格的特点

土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。

土地价格主要由土地的需求决定。

土地价格具有明显的区域性。

土地价格的上涨性。

(四)影响地产价格的因素

1.一般因素：是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。包括：

(1)行政因素(2)社会因素(3)经济因素(4)其他一般因素

2.区域因素：是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自

然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素。

影响商业用地土地价格的区域因素：商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、

其他因素。

影响工业用地价格的区域因素：交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量、

规划限制、其他因素。

影响住宅用地价格的区域因