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对投资性房地产计量模式变更的相关分析
——以昆百大为例
组员：陈梦回
朱琳
金鑫
李涛
叶泽京
背景介绍
昆明百货大楼〔集团〕股份主营业务为商业及房地产。在公司经营过程中，根据局部资产的实际状况以及对局部持有物业的经营模式定位选择，公司局部持有物业用于经营性租赁方式出租，属于投资性房地产。
基于目前房地产市场情况及本公司资产实际状况，为真实反映本公司资产现实价值，公司第五届董事会第四十五次会议审议通过了《昆百大关于对投资性房地产后续计量由本钱计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，决定将投资性房地产后续计量模式由本钱计价模式变更为公允价计价模式。
本次涉及变更会计准那么的投资性地产面积3.2万平方米，评估后价格相比原始账面价值增值了5.02亿元。在绝大局部中国的上市公司选择以本钱模式计量投资性房地产的背景下，昆百大的这一举动引人深思。
目录
1
新会计准那么的规定
2
不同计量方式带来的影响
计量模式对报表的影响
我国的新会计准那么中引入了投资性房地产的概念和公允价值的计量模式。
第三号会计准那么中规定：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。对于其后续计量，有两张模式可选：本钱模式和公允价值模式。其中，本钱模式为根本模式，公允价值模式为备选模式。
第10条中提出，采用公允价值模式计量应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场；而是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。
这两种不同的计量方式会给企业的财务报表带来不同的影响。
采用本钱模式计量时，需要按月计提折旧和摊销，假设存在减值迹象，应按照资产减值准那么的规定计提资产减值损失。对于取得的租金的收入，应计入其他业务收入。其中，计提的折旧和摊销将会减少企业的净利润，租金收入将计入营业利润中，而计提的资产减值损失也会从营业收入中扣除从而减少企业的净利润。
采用公允价值模式计量时，那么不需要对其计提折旧和摊销，但在资产负债表日，要以投资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益，租金收入的处理方法与本钱模式相同。其中，公允价值变动损益计入营业利润中，其增加或减少都会引起企业净利润的变化。
计量模式对报表的影响〔续〕
可以看出，在投资性房地产的后续计量中，采用不同的模式对财务报表的影响主要有如下不同：
第一，本钱模式下需要对其计提折旧〔摊销〕和减值准备，从而引起净利润的减少，而公允价值模式下那么无需计提。
第二，当投资性房地产的公允价值发生变化时，本钱模式下无须采取任何会计处理，而公允价值模式下那么要将投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益中并引起企业净利润的变动。
目录
选择本钱计量模式的原因
在我国的上市公司中，有很大一局部的公司都存在投资性房地产，但绝大局部公司对投资性房地产选择的是本钱模式，只有极少数公司选择了公允价值模式，主要原因是：
我国对于可不可以使用公允价值计量模式要求颇为严格。第一，投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场。第二，企业能够从活泼的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。而并不是所有的投资性房地产都能满足上述条件。
近几年我国房地产市场正处于上升时期，所以企业可以通过新准那么来真实地反映其投资地产的盈利性，但这种隐性价值并没有带来实际的利润增长。可企业却要为此支付更为昂贵的所得税，这将不利于企业的现金周转。
在我国目前房地产市场价格走高的情况下，公允价值模式计量之下的投资性物业将给大局部企业带来较理想的收益。但从长远来看，房地产的价格不可能是一直攀升的，当房地产市场进入降温时期时，房地产价格的下降也将会通过新的计量模式如实地反映在企业的财务报表之中，届时，上市公司的利润将因此蒙受损失，所以说，选择了以公允价值模式计量投资性物业，就是选择了承担相应的风险以及大胆地向投资者披露更加真实的企业财务状况。因此，更多的企业会选择更为稳健的本钱模式计量投资性房地产。
目录
1
资产评估报告
2
区域样本分析报告
会计政策变更的分析
中威正信〔北京〕资产评估出具评估报告。
具体评估的资产范围及价格为：
〔1〕、昆明百货大楼〔集团〕股份位于昆明市东风西路99号新纪元广场地下附一层－地上附五层间的65个商铺，房产面积总计1,151.82平方米，评估价值为人民币肆仟玖佰壹拾贰万元〔小写人民币49,120,000.00元〕；
〔2〕、昆明百货大楼〔集团〕股份位于昆明市东风西路99－100号百大金地商业中心地下二层至地上九层的27个商铺，房产面积总计24,801.42平方米，评估价值为人民币伍亿玖仟柒佰壹拾叁万叁。
以上二项房地合并评估价值为人民币陆亿
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