长沙市---青园地区房地产可行性研究报告.docVIP

建设工程可行性研究

课程设计

风景园林学院

姓名：陈伟钢

班级：城市规划一班

学号指导老师：涂金华

目录

第一局部、工程研究背景

第二局部、房地产市场分析

第三局部、地块SWOT分析

第四局部、产品客户定位

第五局部、产品规划建议

第六局部、产品价格定位〔方案比照〕

第七局部、推广〔营销〕建议

第八局部、推广〔广告〕建议

第一局部、工程研究背景

为准确市场定位，我们对青园工程进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托长沙市商品住宅市场〔主要为城南板块〕相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期到达如下目标：

了解全国地区、中南地区、长沙市地产市场的整体状况及变动趋势；

了解长沙市住宅市场产品设计的开展趋势；

了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；

掌握青园工程所处地块的根本特征；

掌握青园工程周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的根本特征；

明确青园工程与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；

掌握目标消费群体及业内专业人士对工程的初步认知；

明确青园工程构建优势的市场时机及企业时机；

提出青园工程的市场定位〔包括工程定位、目标客户定位等〕的假设干思路；

10、提出青园工程在后期产品包装设计中的假设干思路和建议；

11、提出青园工程营销建议积推广思路；

第二局部、房地产市场分析

宏观区域环境分析

——2012年国家的房地产政策及其主要影响

1、2012年住建部的政策，继续货币政策收紧，房地产限购，限价，限卖等严格政策来控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇。与此同时大力建设保障性住房，满足房地产市场的刚性需求。货币政策在收紧的同时又向宽松做出微调，中国银行从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以使房地产市场具有一定的弹性，刺激消费。

——与长沙类似的二线省会城市的房地产市场的分析

我国正在进行大规模的城镇化进程，而一线城市城镇化进程已根本完成，未来中国城市化重心将更多的转移到二、三线城市，住房市场的开展空间也转移到了二线城市，二线城市房地产市场需求增大。

一线城市由于受到刚性房价的影响，大多中薪阶层的消费者都转向了二线城市的住房市场

像长沙这样的二线城市由于各种轨道交通如高铁的建成减弱了与一线城市的地域差异

长沙等城市目前土地资源价格和房价均明显低于北上广深，房价有较大的上升空间

——长沙市2012年全市经济和房地产市场总体开展情况的预测和分析

1、长沙市处于城市化开展加速期，目前长沙市人口约为300万，并且迅速增长，同时长沙市处于长株潭城市群的核心，在产业结构上能与株洲和湘潭进行互补，人才资源也能互补。2011年长沙市经济开展状况，城镇上固定资产投资2326.7亿元，增长9.9%，更新改造投资748.7亿元，增长30.2%，房地产开发投资673.8亿元，增长40.1%，商品房销售面积增长0.3%；住宅销售额增长28.4%，2012年在国家根本房地产政策不变的情况，预计长沙市房地产市场会继续2011的开展趋势。

2、长沙市房地产市场本地的硬性需求。目前尚有235家企业共计54344职工尚未享受到房改政策和足够的面积来居住，旧城改造中还遗留约400多栋，6000多户，6000多户，20000多人的散户，与此同时全市近50万外来务工人员居住条件差，市场缺口还是挺大的。加上一线城市购房者的内迁，供求关系持续会比拟紧张，房价难以降低。

3、从整体房产市场环境看，政府政策和居民消费能力分析，长沙经济与房地产市场的开展趋势

a、从居民消费能力分析，工资上涨对于拉动房地产消费和投资会起到积极作用。

b、从居民家庭消费性支出结构分析，改善居住条件的消费比重将有比拟大的增长。房地产会继续稳步健康开展，价格不会出现大的波动。

c、旧城改造，买新房。因旧房周边环境、旧房结构的局限和新房供给的影响，新的工程会不断的出现。同时政府为了保证财政收入的稳定增长会不断鼓励新的工程的开发，拉动内需。

d、南城人口密度小，道路畅通，房价中高，可选择。随着政府根底设施的完善、投资工程的增加，城市空间的南移，南城房价有一定的升值空间。

第三局部、地块SWOT分析

宏观经济分析

1.货币政策:继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策〔2012〕

2.行政政策：继续实施国家宏观调控，对房地产市场进行干预，但二三线城市的价格会维持稳定。国家限购政策的提出，会影响房地产市场走向。

3.税收政策：房地产税收政策有一定提高，对购房率有一定影响〔利率7.2%〕

4.经济增长状况：中国整体经济维持迅猛开展，整体还会维持一定的增长速度，前进看好。

二、SWOT分析

工程优势分析〔Strength〕

地块位于的南二环周边，是市内