房地产行业保租房REITs2024年度综述，稳立潮头，跨越周期.docx

正文目录

行业：保租房供应扩容，租赁市场景气度寻底 4

供应：保租房持续大幅扩容，上海保持高强度供应 4

租金：景气度下行以及保租房供应放量导致租金下滑 5

收入：全年实现同比微增，2025年或更具稳定性 7

营业收入：走势稳健，24全年预测收入均超额完成 7

单位租金：单位租金走势优于市场水平，政府主导型项目相对占优 8

出租率：涨跌互现，平均维持在93%以上水平 9

收缴率：维持在97%以上高位 11

租约结构：剩余平均租期拉长，整体稳定性增强 11

盈利：EBITDA实现增长，顺利完成2024年预测值目标 12

EBITDA：全年同比增长，预测值完成率均超100% 12

EBITDA利润率：涨跌互现 13

市场表现：稳健属性推升估值，上市规模即将进一步扩容 14

派息：可供分配金额平稳 14

估值：2024年获显著超额收益 15

展望：规模即将进一步扩容，2025年关注基本面变化 16

风险提示 17

图表目录

图表1：全国55城个人房源新增供应同比 4

图表2：核心8城集中式公寓供应合计同比 4

图表3：核心8城集中式公寓供应同比 4

图表4：2024年核心8城集中式公寓年供应结构（套） 4

图表5：核心8城集中式公寓供应同比（市场化供应） 5

图表6：核心8城集中式公寓供应同比（保租房供应） 5

图表7：核心8城保租房新增入市规模预测（万方） 5

图表8：重点城市租赁价格指数 6

图表9：核心8城集中式公寓租金（元/平/月） 6

图表10：保租房REITs底层资产情况 7

图表11：保租房REITs单季度营业收入同比 7

图表12：保租房REITs单季度营业收入环比 7

图表13：保租房REITs预测营业收入完成率 8

图表14：保租房REITs季度租金同比 8

图表15：保租房REITs季度租金环比 8

图表16：保租房REITs底层项目期末出租率 9

图表17：保租房REITs出租率同比变化（pct） 9

图表18：保租房REITs出租率环比变化（pct） 9

图表19：红土深圳安居期末出租率 10

图表20：中金厦门安居期末出租率 10

图表21：华夏北京保障房出租率 10

图表22：华夏基金华润有巢期末出租率 10

图表23：国泰君安城投宽庭期末出租率 10

图表24：保租房REITs期末收缴率 11

图表25：保租房REITs加权平均剩余租期 11

图表26：保租房REITs单季度EBITDA同比 12

图表27：保租房REITs单季度EBTDA环比 12

图表28：保租房REITs预测EBITDA完成率 12

图表29：保租房REITs单季度EBITDA利润率 13

图表30：保租房REITs单季度EBITDA利润率同比（pct） 13

图表31：保租房REITs单季度EBTDA利润率环比（pct） 13

图表32：保租房REITs单季度可供分配金额同比 14

图表33：保租房REITs单季度可供分配金额环比 14

图表34：保租房REITs预测可供分配利润完成率 14

图表35：保租房REITs可供分配金额（ttm）/市值 15

图表36：收盘价涨跌幅 15

图表37：保租房REITs拟扩募资产一览（截至2025年1月末） 16

图表38：部分拟发行保租房REITs项目一览（截至2024年末） 16

图表39：各城市长租公寓相关主体及房源情况 16

图表40：保租房公募REITs累计发行规模预估（亿） 17

行业：保租房供应扩容，租赁市场景气度寻底

2024年住房租赁市场整体处于量增价跌的阶段。供应显著增强，一方面，因房价下行推动个人房源由售转租提升供给，另一方面保租房在政策支持下持续提升。由于整体高供给叠加保租房租金的价格优势形成的结构性因素，市场租金整体有所下降。步入2025年，市场初现复苏迹象，1月全国住房租赁指数有所回升。如果稳增长举措持续发力，我们预计对于保租房REITs而言，或将面临更为从容的行业环境。

供应：保租房持续大幅扩容，上海保持高强度供应

2024年住房租赁市场，无论是个人房源还是集中式公寓板块，供应力度均有所加强。根据克而瑞数据，2024年全国55城个人房源新增供应同比增长21%；集中式公寓方面，核心8城供应规模合计同比增长12%，其中市场化/