房地产行业市场房地产新政评估及后续政策发力方向展望.docx

内容目录

房地产新政的出台背景及重点举措梳理 4

前期政策对市场的提振效果有限 4

9月政治局会议以来房地产支持政策密集出台 5

政策基调持续宽松且更为注重结构性调整 7

本章小结 8

房地产新政效果评估 9

降息与下调存量房贷利率 9

房地产“白名单”项目扩围 11

拓展收储资金来源 12

重启货币化安置 14

调整优化房地产相关税收政策 16

本章小结 19

后续市场走向及政策发力重点方向展望 19

房地产市场回暖的可持续性有待观察 19

房地产市场或将成为2025年稳增长的重点 22

下阶段房地产政策重点发力方向展望 24

本章小结 26

投资建议 27

风险提示 27

图表目录

图1：“5.17”新政实施后至9月中央政治局会议召开前的商品房销售情况 4

图2：政策对本轮调整周期的调节作用弱于上一轮周期 4

图3：2025年9月以来中央重要会议表述及房地产政策部署 5

图4：需求端政策主要构成 7

图5：供给端政策主要构成 8

图6：7天期逆回购利率走势 9

图7：1年期和5年期LPR走势 9

图8：居民户新增人民币贷款变化 10

图9：社会消费品零售总额变化 10

图10：A股上市房地产开发企业流动性指标变化 11

图11：A股上市房地产开发企业存货周转率变化 11

图12：中央对于将专项债券用于土地储备和房地产相关领域的态度转向支持 12

图13：70个大中城市二手住宅销售价格指数同比变化 13

图14：专项债券发行利率与一线城市租金回报率对比 13

图15：2018年以来逐步取消的货币化安置再度重启 14

图16：上一轮棚改高峰期货币化安置的比重变化 14

图17：上一轮棚改货币化安置对商品房销售量的贡献 14

图18：一线城市二手房成交情况（上海、广州暂无数据） 17

图19：一线城市商品房成交面积 18

图20：30大中城市二、三线城市商品房成交面积 18

图21：全国商品房销售面积当月值变化 20

图22：全国商品房销售面积年度变化 20

图23：二手房出售挂牌量指数走势 20

图24：二手房出售挂牌价指数走势 20

图25：100大中城市成交土地面积变化 21

图26：房地产开发投资完成额与房屋新开工面积变化 21

图27：未来收入信心指数与未来就业预期指数走势 21

图28：未来房价预期占比情况（2024年第二季度） 21

图29：房地产业占GDP比重变化 22

图30：房地产相关收入在地方财政收入中的占比 22

图31：出口、投资及消费三大指标累计同比变化 23

图32：全球制造业PMI走势 23

图33：当前各能级城市间分化效应明显 25

图34：当前房价仍处于深度调整状态 25

图35：当前城镇居民可支配收入增速有所放缓 26

图36：当前重点城市房价收入比仍然偏高 26

表1：9月以来重点城市“四个取消”相关政策梳理 6

表2：不同假设下货币化安置可贡献的商品房销售面积 15

表3：增值税政策调整前后对比 16

表4：契税政策调整前后对比 18

房地产新政的出台背景及重点举措梳理

前期政策对市场的提振效果有限

自2022年开始，我国房地产调控基调逐渐由紧缩转向宽松。2024年4月政治局会议提出：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，反映政策基调进一步宽松；5月17日，央行发布多项通知，包括取消全国层面房贷利率下限、下调房贷首付比例和

公积金贷款利率、推出保障性住房再贷款等，即“5.17”新政。“5.17”新政出台后，6月份房地产市场一度表现活跃，30大中城市商品房成交面积在政策推出后的第7周见顶，但随后再次回落并维持低位，2024年第三季度商品房市场成交量整体上较为低迷。这反映“5.17”政策效果的持续性不强，市场拐点暂未确立。

图1：“5.17”新政实施后至9月中央政治局会议召开前的商品房销售情况

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从历史对比来看，与上一轮调整周期（2014-2015年）相比，政策在本轮调整周期中对房地产市场的提振效果相对偏弱。2015年3月，中央在贷款利率、土地供应、首付比例、住房交易税收等多个方面密集出台政策，全国商品房单月销售面积同比增幅在2015

年4月即实现回正。在本轮调整周期期间，全国商品房单月销售面积自2021年7月以来

连续37个月（1、2月以1个月计）同比下降，市场对政策的反应相对平淡。

图2：政策对本轮调整周期的调节作用弱于上一轮周期

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9月政治局会议以来房地产支持政策密集出台