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2024年1月不动产估价理论与方法模拟考试题与答案（附解析）

单项选择题

1.房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）。

A.土地总量有限

B.规划限制

C.房地产不可移动

D.价值量大

答案：C

解析：房地产具有供给有限特性，本质上是由于房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。

2.某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016

答案：C

解析：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积=145+23=168m2，总价=套内建筑面积×套内单价=145×7500=1087500元，按建筑面积计算的单价=总价÷建筑面积=1087500÷168≈6473元/m2。

3.一般来说，开发经营期的起点（）。

A.与经营期的起点重合

B.与运营期的起点重合

C.与建造期的起点重合

D.与销售期的起点重合

答案：C

解析：开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期（即估价时点），建造期是从开工到竣工的时间，开发经营期起点与建造期起点通常是重合的。

4.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

答案：B

解析：设正常成交价格为x万元，则x+3%x=29，解得x=29÷(1+3%)≈28.2万元。

5.采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。

A.2

B.3

C.5

D.10

答案：B

解析：为了减小估价误差，要求选取多个可比实例，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例。

6.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

答案：D

解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。

7.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.50000

B.350000

C.300000

D.250000

答案：D

解析：减价修正额=（拆迁费用-残值）×建筑面积=(300-50)×1400=250000元。

8.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

答案：A

解析：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额÷社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款=6000-1000÷50%-1000=2500万元。

9.某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元，年运营费用为12万元，资本化率为10%，该房地产的收益价格为（）万元。

A.180

B.196

C.200

D.220

答案：B

解析：净收益=有效毛收入-运营费用=30-12=18万元，收益价格=净收益÷资本化率×[1-1/(1+资本化率)^剩余收益年限]=18÷10%×[1-1/(1+10%)^(50-8)]≈196万元。

10.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于拆迁补偿估价的是（）。

A.最高最佳使用原则

B.合法原则

C.替代原则

D.谨慎原则

答案：D

解析：谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的原则，而拆迁补偿估价一般不适用谨慎原则。

多项选择题

1.房地产价格与一般物品价格的共同之处是（）。

A.都是价格，用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.都受区位因素的影响

E.都具有不可移动的特性

答案：A